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五、 商铺投资收益分析 商铺投资收益（Ｐｒ）包括租金收益（Ｒ）和价值升值收益（Ｖ） 租金收益（Ｒ）的水平主要取决于商铺所在位置的商情因子（Ｅ）、客流量（Ｐｏ）、“可视性”（Ｖｉ）、楼层（Ｆ）、交通条件（Ｔ）、停车设施（Ｐ）、商铺硬件条件（Ｃ）、整个项目规划的科学性（Ｄ）、经营商品的类型（Ｇ）、隶属项目的运营特点（Ｍ）等因素； 价值升值收益的水平主要取决于商铺所在地区的商情因子（Ｅ）、原始买入价格（Ｐｃ）、整个项目规划的科学性（Ｄ）、楼层（Ｆ）、经营商品的类型（Ｇ）、隶属项目的运营特点（Ｍ）及未来周边居住、办公类、房地产及旅游房地产等的发展趋势（Ｒｅ），即： 　 Ｐｒ＝Ｒ＋Ｖ 　　Ｒ＝Ｆ（Ｅ，Ｐｏ，Ｖｉ，Ｆ，Ｔ，Ｐ，Ｃ，Ｄ，Ｇ，Ｍ） 　　Ｖ＝Ｆ（Ｅ，Ｐｃ，Ｄ，Ｆ，Ｇ，Ｍ，Ｒｅ） 　　如果投资者持有商铺的时间为Ｎ年，那么静态投资回报率为： 　　Ｒｉ＝Ｐｒ／（Ｎ*Ｐｃ） 第十七页，共四十六页。 租金收益和价值升值收益与各因素的函数F 租金收益与各因素的函数F，表述了租金收益和商情、客流量、可视性、交通条件、停车条件、硬件条件等之间的关系； 价值升值收益与各因素的函数F，表述了价值升值收益与商情、商铺初始售价，及商铺周边房地产发展趋势等之间的关系。 上述两个函数从量化的角度对租金收益和价值升值进行了解释，希望大家能够建立初步的概念 第十八页，共四十六页。 六、商铺投资特点 俗话说：家有万贯，不如有个店面、一铺养三代。 一般来说，一个市场繁荣的程度从当地商铺经营的收入情况可以一目了然 而经营收入的多少会直接影响到商铺的租金多少 可以说，商铺的交易行情是消费市场的晴雨表。 据来自北京、上海、深圳、杭州等大中城市的信息显示，其商铺价格正在不断上涨。 作为房地产的重要组成部分，商铺和住宅产业相比，总量虽然不大，但由于其发展潜力看好， 回报率高，所以受到投资者的关注。 其发展势头之迅猛，连业内人士都始料未及。 第十九页，共四十六页。 1、商铺投资的稳定性特点 　　业内专业人士分析认为，投资商铺具有稳定性。住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而商铺的租约通常为3至5年或更长。承租户对商铺的装修投资、赢利预期及长期规划，决定了商铺租约的稳定性。此外，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。租金预付的付款方式使租金收取也较有保障。 2、商铺增值的特点 　　商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低其投资价值。相反，好的商铺因其稀有性或特定供应条件，会随着商圈的发展成熟不断升值，价值提升的同时，租金增长是必然的。长期租用从资金成本的角度肯定不如买下来，如果说住宅的价值还可以相对准确地衡量，那么成功商铺的价值却正所谓无价。 第二十页，共四十六页。 3、商铺投资回报率较高 与人们传统的资本增值方式比起来，投资商铺利润率高。 据业内人士分析，尽管前几年，北京等大城市涉外公寓、别墅的投资回报率曾经达15%-20%， 但目前，住宅用房的投资回报率基本上下降到大约6%～8%，但商铺的投资回报率单租金收益则可能 达10%～15%，有的甚至达到20%以上。 购买社区商铺的业主，随着业主入住，人气上升，商铺价值提升成为必然。 需要指出的是，除商铺租金收益之外，精明的商铺投资者还充分利用商铺增值提高投资收益 在商铺买价升值到一定水平时及时卖出，完成该商铺的投资过程。 第二十一页，共四十六页。 4、商铺的投资潜力 　　目前在国内，商铺投资的概念还未全面普及，一般商铺与住宅的价格之比还远不到成熟市场情况下的4∶1～5∶1，可见商铺价格还有较大的上涨空间---商铺投资者不可以依据此比例去套用投资操作，因为市场环境、市场供应状况的差异等将对商铺的价格发生重大影响，而且如果住宅价格透支，这一比例更不可以参考。我国加入世贸组织后，商业、零售业、服务业将会出现蒸蒸日上的局面，许多金融机构、零售业开始了一轮又一轮的对于商铺的圈地运动。 第二十二页，共四十六页。 5、商铺可出租、可经营，方式灵活 　　调查显示，商铺的投资者主要有两种：一是专业的商铺投资商，拥有较雄厚的经济实力，通常会做大型商铺交易，即购买一些商铺的产权或经营权，然后出租给各个经营商，自己也捎带经营，但不以经营为主；二是小型商铺投资商，通常是拥有一定闲置资金，投资一两个商铺。这中间有55%的人是为了出租后赢利而购买商铺的，而处于自营目的的购买商铺的人为35%，另外有10%的人纯粹是为了在买进卖出中赚取差价。据测算，目前上海市场商铺投资的回报率为10%～14%。 第二十三页，共四十六页。 七、商铺投资形式 商铺投资的形式主要分为购买和租赁两种。 购买和租赁同时是其他各种房地产通常的投资形式，有极大的相似性。 但仔细对商铺投资研究可以发现，其中包含很多个性化的内容。 第二十四页，共四十六页。 1、商铺购