思源月合肥中海原山营销诊断报告.pptVIP

销售现场 提高主动服务意识差、自信、激情、有效传达客户信心 销售动线集中在售楼部与样板房之间，无内部体验式营销 推广策略 面窄、强度低、事件营销少，忽视对品牌、形象、区域发展的传播 营销诊断总结 项目营销诊断 第二十八页，共四十八页。 营销诊断总结 项目营销诊断 树立项目全新的价值形象体系 实现客层结构的扩容 提升性价比，满足业绩目标 执行！执行！深度执行！ 项目运作思路 第二十九页，共四十八页。 项目营销诊断 1 2 3 营销突围分析 第三十页，共四十八页。 市场分析 营销突围分析 项目总价段分布 第三十一页，共四十八页。 市场分析 营销突围分析 整体市场走势 11月以来，全市供应、需求面积都集中在80-140㎡，库存高位也处于80-140㎡，产品面积严重同质化； 11月以来，全市供应总价段集中50-80万，而需求集中在40-70万，50-80万库存水平较高； 第三十二页，共四十八页。 市场分析 营销突围分析 蜀山市场走势 11月以来，蜀山区供应面积集中在60-70㎡，80-100㎡，120-140㎡，需求面积80-140㎡，80-140㎡，70㎡以下库存水平高； 11月以来，蜀山区应总价段集中50-80万，需求也集中在50-80万，50-80万库存水平最高； 第三十三页，共四十八页。 市场分析 营销突围分析 蜀山市场走势 11月以来，高新区供应、需求面积集中在80-90㎡，80-90㎡库存水平高； 库存水平集中在50-60万水平； 第三十四页，共四十八页。 第一页，共四十八页。 目 录 项目营销诊断 1 2 3 营销突围分析 第二页，共四十八页。 开发商目标 销售目标确认 品牌业绩目标 2012年原山以及高新区项目销售额实现20亿 品牌追求目标 快速实现年销售40亿，规模化发展，品牌深耕和市场占有 以现金流和速度为优先的规模化发展 第三页，共四十八页。 推售楼栋 37 38 项目总体分为别墅和高层两地块： 首批高层产品： 推量：推出37、38#号楼部分单位共181套； 均价：6100-6200元/㎡； 销售：开盘销售60套，销售率33%，销售以6F以下88㎡产品为主； 客户：蜀山客户为主，部分高新，外地以六安、肥西，多为地缘客户，年龄多在30岁以下，青年之家居多； 置业驱动：品牌起到核心要素； 二批：别墅12月底推出； 销售情况 销售目标确认 首次开盘却叫好不叫座 第四页，共四十八页。 推售楼栋 37 38 产品结构 销售目标确认 改善型的产品线 第五页，共四十八页。 典型户型 88㎡两房 102-114㎡三房 产品抗性分析 刚需产品，空间尺度功能实用性实属有限，性价比不高。 功能性改善，户型均好性强，但总价较高，受限购影响大，客户基数有限。 120-144㎡三-四房 舒适型改善，总价最高，受限购影响最大，客户基数有限。 典型户型抗性 销售目标确认 整体产品线与产品力、市场主力需求存在偏差 第六页，共四十八页。 目前的销售速度与中海在合肥的规模化发展矛盾 总价高敏感性地缘客户与强势资源型别墅级大盘客户不完全符合 强势的资源诉求并未成为首批客户的置业驱动力 现有价格与市场价格结构的矛盾 整盘产品结构与市场主力产品需求存在一定偏差 项目困境 市场的问题？ 项目的问题？ 中海合肥首作如何破局 第七页，共四十八页。 项目营销诊断 1 2 3 营销突围分析 第八页，共四十八页。 区域发展 合肥市向西发展门户区，蜀山区未来核心发展区，现代服务业新城核心区，未来西部双核之一 交通条件 项目周边多路公交路线、长江西路高架，轻轨2号线，新桥国际机场四栖城市内外交通 景观资源 观5000亩大蜀山，揽4000余亩生态公园，瞰蜀山湖，资源种类占有合肥第一，资源价值合肥最优 区域配套 目前生活配套不足，教育配套提大幅升，生活配套依托核心区规划整体发展 产业发展 高新区、科学城等众多高科技产业支撑，世界500强企业10家，新加坡工业园入驻，国际化的产业中心 客户认知 区域环境好，但距离较远 山、园、湖，三位一体的强势资源占有具有唯一性 但在产业和交通的带动下，我们更是处在合肥离世界最近的地方 一场现在和未来的深度对话 项目价值理解 项目营销诊断 第九页，共四十八页。 品牌价值 中国房地产行业领导品牌合肥首作，品牌以高端物业、质量过硬、过程精品著称，环蜀山共两高端项目 产品规划 高端别墅级社区，规划高端联排物业及中高端高层产品 规模 42万方气度复合型大盘 园林 业界最具影响力之一的SED新西林景观国际设计 物业服务 中国现有三代物业管理模式的创造者和物业管理事业的开拓者，全盘英国物业管理模式融合东方人文精华 配