房地产开发成本与控制.pptxVIP

房地产开发成本与控制第1页/共36页第2页/共36页讲 义 提 纲第一部分 房地产开发成本构成第二部分 房地产开发成本控制第三部分 建筑设计常识与诀窍第四部分 前期谈判实战经验谈第3页/共36页第一部分 房地产开发成本构成第4页/共36页房地产开发成本构成房地产开发成本主要由以下九个方面构成：土地成本建安造价配套设施勘察设计监理行政事业收费企业管理费用营业税金财务费用营销费用第5页/共36页产品竞争主要有差异化、低成本竞争两种形式。商品房要做出大差异化很难，房地产最容易克隆，无知识产权保护，所以还是要降低成本，在不降低品质的前提下，成本越低，市场竞争力越强，利润越高。第6页/共36页1、土地成本地价可通过容积率折算成楼面地价(即每建筑平方米里的土地成本)。简单的公式是——楼面地价 = 地价（单位：元/亩）÷666.67÷容积率楼面地价 = 地价（单位：万元/亩）×15÷容积率举例：地价100万/亩，容积率3.0，楼面价为500元/㎡；地价60万/亩，容积率3.0，楼面地价300元/㎡。第7页/共36页容积率经验系数多层容积率约1.5左右（最大不能超过2，超过2的也有，但品质相对差）小高层容积率约2.0---2.5高层容积率约2.5以上第8页/共36页容积率与土地的形状和大小有密切的关系，同样的建筑形态，地块越大，容积率会越小，因为牵涉到楼间距等规划限制。而地块形状与容积率的关系总结如下——同样大小的地块南北越长、东西越短,则容积率越小；而东西越长，南北越短，则容积率越大。第9页/共36页2、建安造价按配套较全（含煤、暖、热水）档次中高的住宅来说——砖混多层：700元/㎡小高层（10-17层）：950元/㎡(不含电梯)，一部电梯16万为基数，每层加5000元。摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右，18层以上（含18层）须配两部电梯，成本约增加60元/㎡。控制得好，小高层含电梯的建安成本在1000～1050元/㎡左右。钢筋含量是高层建安造价的重要指标。国标为68㎏/㎡，目前我国的项目多在45-50㎏/㎡，不过有的最高的达80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本约5元（含人工费）暖气成本约合30元/㎡，高档房、低档房在成本上差不多，也就是40～50元/㎡。第10页/共36页3、配套设施包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等，成本约120-150元/㎡。大片区开发中单位成本可低至4元/㎡（建筑面积）。4、勘查、设计（施工图）监理等合计一般不超过20元/㎡第11页/共36页5、营销费用 营销代理费主要有营销代理和广告两项费用，约3%左右。6、财务费用 财务费用一般约为180元/㎡。 经验公式：财务费用=总成本×50%×年贷款利率×27、企业管理费用 根据公司和开发项目规模不同，差别较大，一般为15-20元/㎡第12页/共36页8、行政事业收费 公关后行情在160元/㎡左右。举例说明：人防工程收费：如自建人防工程，则成本为： 多层1200元/㎡，高层1800元/㎡（按人防面积摊）。 如无自建，则须交纳人防异地建设费，取费标准如下： 高层：5B级人防，单位成本=2000元/层数 多层：6级人防，单位成本=1500元/层数 但实际现状高层为20-30元/㎡9、营业税 营业税+大修基金+所得税…=11.7%。 成本约为150～250元/㎡。第13页/共36页第二部分 房地产开发成本控制第14页/共36页开发成本控制的重要性▲售价一定的情况下，开发成本控制能力决定企业的赢利水平；▲在一定意义上讲，成本控制能力其实是企业综合实力的体现；▲房地产开发最重要的成本控制是土地成本和建造成本的控制。第15页/共36页1、土地成本控制 什么样的地可买？宗地的形状及其周边环境决定容积率，容积率直接影响楼面地价。 举例：美仑凤凰城占地30亩，建筑面积为 6万㎡ 中泰新城 占地30亩，建筑面积为10万㎡ 因此在买地时应该综合考虑能建多少房子，而且也要求将来小区的环境也不错。 第16页/共36页2、建安成本控制 建安成本的控制要“过五关”——第一关规划设计第二关工程造价与决算第三关工程招标第四关材料设备采购第五关现场管理第17页/共36页现场管理规划设计材料设备采购工程造价与决算工程招标第一关：规划设计要通过前期策划做发产品定位，确定房子的档次及规模。以前是说结构决定造价，现在我们认为，方案决定造价，结构设计影响造价。在实际施工过程中可以适当修改，但不能修改得太多，否则在验收时设计院不盖章。我们认为，平面形状简单、结构方正、对称规则可以降低成本，一些装饰性的东西能免就免。［建议大家上网上查一下“极简主义”、“少就是多”“less is more”］第18页/共36页现场管理规划设计材料设备采购工程造价与决算工程招标层高也不是越高越好，要注意“高粗比”。抗震要求墙应