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华夏银行某支行经营性物业抵押贷款调研报告 第2章华夏银行某支行经营性物业抵押贷款的运营情况 当前，我国经济快速持续发展，同时社会财富在不断积累，城市由政府来经营 的理念正在逐步深入，商业地产其本身就具有高利润特点，一段时间以来，大量的 外资基金及市场游资、民间资本倾向于购买商业地产，使得商业地产市场的发展势 头越来越强劲，并且投资的增幅高过房地产开发的整体增幅，已经成为了我国房地 产市场中最活跃、最重要的部分。 2 当前，受到宏观经济形势的影响，普通的商品房市场还是较低迷，一直也没能 重现几年前的辉煌，但是与此同时有关个人住房按揭方面的竞争却早就引起了各方 面的重视。通过开展经营性物业抵押贷款，能够为企业提供更加全面的贷款服务， 同时贷款能更加的及时，并且由于产品的开发和升级，将为银行吸引来更多的优质 客户。 对企业资质确认优良、物业经营比较成熟、并且有多年的经营经验、同时租金 收入也保持稳定的经营物业去提供融资，有利于优质客户的拓展和长期稳定客户的 培育。经营性物业抵押贷款提高了华夏银行某支行对于优质客户的服务水平，使得 华夏银行某支行具有了更强的市场竞争力。经营性物业抵押贷款业务不仅仅是对于 华夏银行某支行来说是一个全新的尝试和大胆的变革，放到全国的层面上去讲，也 是一种利益巨大，风险更低的产品创新。 经营性物业抵押贷制定的独特的还款计划，根据企业的现金流以及每年所能产 生的利润来制定还款计划，在保证了银行的贷款本金和利息收入的同时，也为企业 解决了资金不足和资金太多的困扰，使得更多的优质企业从巨额的投资中解脱出 来，将资金用到更加需要的地方。同时企业也会为银行带来巨大的回报，包括在银 行的流动资金以及大量的存款和利息收入。 现阶段以来，受到某些行业的不稳定所带来的影响，还有国际上的各方面的影7 响，国内经济增幅整体减缓。国内制造业已经大不如前，商品房市场也是持续走低， 而建设领域基本上已经定型，来自同业的激烈的互相比拼。在抓住历史性机遇的同 时，要将目光放到目前投放不足的情况上面来。通过积极的营销和产品的开发创新 来缓解投放不足的影响，争取在这种情形下提前迈出一步。 华夏银行某支行于2012年8月，进行了一笔某酒店经营性物业抵押贷款，下 面我以该笔经营性物业抵押贷款为例，来分析华夏银行某支行在经营性物业抵押贷 款方面存在的优势和不足。该笔经营性物业抵押贷款申请人为沈阳某供热发展有限 公司。 华夏银行沈阳某支行经营性物业抵押贷款实行贷前调研、贷中审查、贷后管理 和持续监管的贷款流程。 华夏银行某支行贷前调研包括两位客户经理的实地考察、与企业负责人的面对 面沟通、与企业财务人员对企业财务进行分析以及与行领导对贷款的可行性的探 讨。客户经理的贷前调研实际是超前的，在调研的同时，认为贷款可行的情况下， 就开始准备授信调查报告，将企业基本情况以及相关资料全面简洁的反应给授信审 批中心，经审批中心审查以后，该笔贷款才能上报总行审批，同时准备放款的相关 文件和事宜，待总行批复下来就可以及时放款给企业，在放款前签署的经营性物业 抵押贷款合同将有相应行之有效的风险控制和防范措施来对贷款资金的走向以及 还款情况进行持续监管。 包括成立时间、注册资本、注册地址、实收资本、企业性质、法定代表人、经 营范围、主营业务以及历史沿革。该部分主要反映出申请人的基本信息，更简洁准 确的介绍该企业所具备的贷款条件和资格。然后应当介绍集团及关联关系，申请人 沈阳某供热发展为某唯一全资子公司。然后介绍制度建设及执行 情况，申请人沈阳某供热发展各项管理制度健全，公司治理、内部控制制 度健全、规范，能做到管理有效。公司不设股东会，设立董事会，由四名董事组成， 董事由股东委派产生，其中设董事长一人、副董事长一人、董事二人，董事长为法8 定代表人，董事会对股东负责，行使公司经营决策权；不设监事会，设监事一人， 由股东委派产生，对公司的经营管理行使监督权；设总经理一人，执行董事会的各 项决议，主持公司的日常经营管理工作，最后介绍了管理层情况。 华夏银行某支行对该企业所申请的经营性物业抵押贷款所出具的授信报告的 第一部分从四个方面来介绍了该企业的基本情况，从企业的基本信息，制度建设及 执行，集团及关联关系以及管理层四个方面直接反应出来企业所具备的实力以及该 笔贷款在企业条件方面的可行性。 首先介绍沈阳酒店行业及生产情况。考虑到该项目性质，授信报告针对沈阳高 档酒店市场进行调查研究。这里所指的高档酒店为五星（包括准五星级酒店）和四 星级酒店。数据来源：由沈阳酒店业管理协会提供，为2011年数据。 沈阳是东北传统的重工业城市，高档次的酒店市场在沈阳形成较晚，目前沈阳 高档酒店的需求量日益增加，现有的高档酒店已经不能满足客户的需求。 沈阳市目前的高档酒店指的是四星级以及以上的酒