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M公司房地产投资信托基金模式探析 工商管理专业 研究生 指导教师 摘要 房地产投资信托基金是把投资信托作用于房地产，将产业投资基金证券化 ，建立专门的投资运营团队和金融机构，通过发行收益凭证，广泛吸收社会上 多数人的资金，对房地产项目直接或者间接的投资，再将这些收益进行按比例 分配给投资者的一种中长期投资方式。由于房地产投资信托基金实行的是集中 管理和多方位的投资，能够有效的规避风险，从而获得较高的收益回报，实现 房地产证券化。集高稳定性、高收益性和税负较低等特点于一身，是不动产证 券化的一种重要的表现形式，具有资金管理规范性、投资策略制定严谨性等得 天独厚的条件。本文从房地产投资信托基金的基础概念入手，分析了其特点、 运行模式，并结合M公司的实际情况，分析了M房地产投资信托基金的产生背景 和发展现状，并从构建及组织、来源及投向、运营成本、收益分配及退出方式 四个方面分析了M房地产公司投资信托基金模式的特点，并将其与其他模式进行 了比较，对M公司房地产投资信托基金模式进行了全方位的了解。在此基础上， 结合SWOT分析方法，对M公司模式所具有的结构制胜、流动性高、社会信誉度较 高的竞争优势以及财务杠杆难控制、社会文化方面的障碍、突发性的债务危机 的竞争劣势进行了分析，同时，结合M房地产公司发展所面临的外部环境因素， 中国房地产需求的增加、投资主体已初步形成、信托业日趋规范的发展机遇和 公司所面临的投资竞争激烈、市场变化的不可控性、政策和调控措施影响等风 险因素进行了综合性的考量，提出了包括合理控制财务杠杆、加强市场本土化 在内的M公司房地产投资信托基金模式改进方案以及包括创造REITs的必要法律 环境、改善市场环境、建立REITs的组织机构和完善信息公开化制度在内的经验 性总结，希望通过对于M公司模式的分析，对我国房地产行业的良性发展具有 重要的借鉴性意义。 关键词：M公司，房地产投资信托基金，组织结构，风险控制 Abstract Real estate investment trust fund is applied to real estate, the investment trust industry investment fund securitization, establish special investment operations team and financial institutions, through the issuance of income proof, widely absorbs most of the money to society for real estate investment directly or indirectly, to assign these earnings are in proportion to the investors a way of long-term investment. Because the real estate investment trust is a centralized management and all-round investment, can effectively avoid risk, to gain higher returns, to say the real estate investment trust fund is to real estate bond financial way. Set high stability, high profitability, and the characteristics of the low tax burden at a suit, is a kind of important forms of real estate securitization, money management standardization, investment strategy, rigour advantaged co