鲁能三亚湾游艇区教育科研用地与高三区商业金融用地项目.pptxVIP

鲁能三亚湾游艇区教育科研用地与高三区商业金融用地项目第1页/共98页第2页/共98页三亚湾新城位于三亚湾海坡二线，占地6.8平方公里，紧邻凤凰国际机场，与市区相隔十公里的军事管理区海棠湾机场红塘湾市区三亚湾亚龙湾大东海第3页/共98页三亚湾新城总体规划为包括游艇、高尔夫、度假养老、娱乐会展等多个主题的度假新城，未来与海坡一线、凤凰国际机场、凤凰镇等周边地区共同形成三亚城市副中心BDCEAFEDCBA游艇港湾社区 土地使用－中低密度住宅为主，游艇码头附近开发度假酒店和部分高层公寓 娱乐设施－游艇俱乐部、酒店－主题餐饮、特色商街－临海滨海生态公园 高尔夫绿地社区 土地使用－高尔夫球场、分时度假、低密度住宅娱乐设施－高尔夫球场、酒店美丽城度假社区 土地使用－中密度住宅、中高密度住宅娱乐设施－美丽产业常住和养老社区 土地使用－中高密度住宅娱乐设施－地区级商业街配套设施－教育设施安置区 土地使用- 中高密度住宅，不会中密度配套设施－教育设施F美丽Mall：开发项目包括水上运动园、影院、体育、酒店等项目，除作为社区娱乐配套外，吸引所有到三亚的游客，成为旅游度假吸引点。第4页/共98页本项目的研究对象为游艇港湾社区的70亩教育科研用地和高尔夫三区的25亩商业配套用地25亩地块规划技术指标:用地性质：商业金融用地 （C2）用地面积：17147.97平方米容积率：0.8建筑密度：35%限高：4层 停车位：≥30070亩地块规划技术指标:用地性质：教育科研设计用地（C6）用地面积：46600平方米容积率：0.4建筑密度：18%限高：5层第5页/共98页70亩地块四至：道路交通凤凰机场机场路地块临近机场，未来路网建成后与机场相距不足十分钟车程机场路新城路是未来城市主干道，20分钟直通市中心新城路新城路规划社区道路可直通往海边第6页/共98页70亩地块四至：周边状况地块北侧规划为水系与度假别墅高尔夫球场地块西侧是规划中的游艇码头度假区机场路游艇码头、别墅地块与占地1800亩的高尔夫球场相聚不足500米地块东侧的游艇、高尔夫双主题别墅即将动工新城路度假别墅海航亚太国际会议中心帝王花园地块南侧为一线五星级酒店与高档独栋别墅度假社区第7页/共98页70亩地块现状: 地块平坦，已经经过初步平整，周边基础设施十分完善地块现状东侧规划社区道路铺设完工规划社区路地块平坦，已经过初步平整新城路东侧160亩地块新城路建成通车东侧160亩地块即将动工第8页/共98页25亩地块四至：道路交通相较70亩地块，与机场距离更近，更为便捷凤凰机场机场路新城路15分钟直通市区陶然路与机场路直接连通新城路陶然路新城路陶然路第9页/共98页25亩地块四至：周边状况东侧为美丽城一期度假公寓高尔夫三区规划图美丽城一期规划图北侧和西侧为高尔夫三区度假别墅椰风海韵武警三亚疗养院地块距离海滩200余米，南侧一线为度假公寓和武警疗养院，无海景资源第10页/共98页25亩地块现状：已经平整代建，周边度假物业均已动工北侧别墅工地地块已经平整，等待开工北侧高尔夫别墅认筹结束，已经动工东侧美丽城一期度假公寓已经开工南侧与一线地块存在4米高差地块现状4米高差第11页/共98页报告共分六大部分Part. 1本体分析Part. 2项目目标解析Part. 3三亚湾房地产市场研究Part. 470亩地块项目开发方案研究Part. 525亩地块项目开发方案研究Part. 6项目后期工作安排第12页/共98页客户目标与限制性条件客户目标客户语录： 新城今年将开发量将达到25.7万平米，明年开发量可能会达到15万平米 凯宾斯基的资本运作很值得鲁能学习，我们之前只会做住宅，快速回现，增值不高，实际上通过持有经营物业带来融资，一样是给我们带来了现金流，实现更高的价值。 目标1：实现新城总体的快速滚动开发，增大今明两年开工面积，保障两个地块在下半年顺利动工目标2：实现地块市场价值最大化目标3：尝试资本运作，持有优质物业，改变企业盈利模式限制性条件25亩地块为商业金融用地，70亩地块为科研教育设计用地两块地块规模不大，容积率较低，开发规模有限第13页/共98页限制性条件分析1：商业金融用地——用地功能限定的情况下，市场价值的实现需要建筑设计的弹性地块价值的实现需要灵活的建筑设计，既满足商业功能的规划要求，同时保障未来实现功能的弹性现实条件规划要求周边物业主要为短期度假人群，商业需求类型、 数量有限区域核心商业美丽Mall，占地约3.3万平方米包含主 力卖场、名品店、酒吧街、剧院和酒店项目地块占地仅25亩，容积率0.8，且距美丽城不足 一公里，难以形成区域级商业氛围规划局意见：作为区域中仅有的两块商业配套用地 之一，应从原有的社区级商业升级为区域级商业， 与美丽Mall区域共同为未来新城提供商业配套作为商业金融用地，