长春高新区新开源地产金钱路项目定位.pptxVIP

长春高新区新开源地产金钱路项目定位第1页/共130页第2页/共130页目录Part 1—市 场 调 研Part 2—项 目 定 位Part 3—营 销 策 略第3页/共130页Part 1市 场 调 研整 体 市 场区 域 市 场竞 盘 分 析项 目 分 析第4页/共130页Part 1市场调研—整体市场1.1.1、经济情况 2010年GDP总量3369.7亿元，增长18.29%；全社会固定资产投资完成3000亿元，增长30.42%。 2010年长春市的GDP构成中，89%来源于固定资产投资，本市经济仍然属于投资拉动型经济。第5页/共130页Part 1市场调研—整体市场1.1.1、经济情况 房地产投资额持续增长，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用。房地产投资占固定资产投资比重呈平滑曲线下滑，在总GDP中的份额有所降低。第6页/共130页Part 1市场调研—整体市场1.1.1、经济情况 逐年升高的固定资产投资额有利于房地产市场的发展，例如：轻轨、地铁的建设将使得成沿线项目的价格有较大的提升空间，拉近城郊距离，带动城郊区域房地产市场发展，加速房地产市场城市外扩的速度。第7页/共130页Part 1市场调研—整体市场1.1.2、土地情况 2010年全年长春市共举行了29次经营性用地出让 土地供应121宗，供应面积997.4万㎡，同比增长186% 土地成交119宗，成交面积975.4万㎡，同比增长179% 挂牌成交117宗、拍卖成交2宗，成交率98% 土地成交面积区间，10万平以下成交75宗，10—20万平成交41宗，20万平以上成交3宗； 成交价格：楼面地价1491元/㎡，平均溢价8%尽管在国家宏观调控重压下，但2010年经营性用地供应依然超额完成全年计划的25%，这表明经济危机后的市场回暖增加了开发商的信心，估计2011年的市场还将调整，竞争将进一步加剧。第8页/共130页197.4万平Part 1市场调研—整体市场1.1.2、土地情况2010年政府加大调控力度，土地市场大幅放量。全年供应量997.4万㎡、同比增长186%。2010年土地市场成交量呈现高位运行态势，土地成交量975.4万㎡、同比增长197%，成交量创历史新高。全年土地流拍仅2宗，土地供需比1：0.98，开发商需求旺盛，市场预期高涨。新政暂未对土地市场产生影响。区域板块规划用地容积率建筑控高公建高新北区八里堡108098＜2.05010-15%高新北区八里堡111796＜2.05010-15%表格：2010年流拍地块第9页/共130页下半年拉升供应量，土地基本呈现高强度放量状态Part 1市场调研—整体市场1.1.2、土地情况重点成交地块大部分预计2011年下半年入市，届时供应放量。一季度供应逐渐发力,小幅走高二季度供应出现回落三季度全年供应至高点显现, 供应量爆发性攀涨(7月186万㎡),后续迅速回落四季度供应走量再次大幅攀升,年底供应重磅出击.第10页/共130页Part 1市场调研—整体市场1.1.2、土地情况2010年土地单价上涨28%，楼面单价上涨5%，不考虑2009年中海、万科、保利及2010年龙创等典型地块因素，土地单价上涨75%，楼面地价上涨25%价格上涨，成本压力凸显，未来对房价拉动力强。—— 开辟蹊径，产品力上行！不包括典型地块价格变化（元/㎡）——土地价格变化（元/㎡）2008--2010年——土地价格变化（元/㎡）上涨28%土地价格上涨：成交总价—市场向好，开发商拿地需求旺盛导致“溢价提高，总价上涨”供应量—10年土地供应量大幅上涨，土地成交率98%，量价齐升注：2009年平均容积率：1.6 2010年平均容积率：2.2第11页/共130页汽开1491元/㎡南关南汽开南关北南关南南部新城绿园南关北受开发商品牌及规划带动，楼面地价远高于平均水平，均已突破2100元每平米宽城南部新城净月旅游绿园年末中海、华润进驻净月城市宽城经开东净月旅游经开中净月城市年末中海进驻经开临河街经开东高新核心经开中高新经开临河街二道高新核心朝阳八里堡高新二道050100150200250300朝里堡0500100015002000250030003500400020092010Part 1市场调研—整体市场1.1.2、土地情况高新板块成交面积位居第一，目前恒大、恒盛领跑板块成交量，其他多以中小开发企业为主，10年末中海进驻高新区；南部新城板块成交量位居第二，中海、华润年末南部新城拿地，目前该板块内恒大、绿地、中海、华润均有土地储备；长春市平均楼面地价1491元/㎡, 朝阳、南部新城、净月旅游板块受开发商品牌及规划带动，楼面地价远高于平均水平，均已突破2100元每平米。2009—2010年——各