伟业顾问-龙湾别墅项目二期营销推广方案.pptxVIP

二期营销推广方案修改提报2006年04月 报告摘要第一部分：二期销售策略第二部分：二期推广策略 第一部分 销售策略一、推盘节奏二、价格策略三、调价策略 1、2号地+5号地概述本项目地块受三条高压线影响，且最终迁移高压线时间未定，为确保二期的顺利开盘,伟业建议二期整体推盘地块为2号地一期和5号地1期并实行分段推盘策略。2号地一期：共60栋5号地一期：共78栋推盘量共：138栋一、推盘策略5号地推售范围2号地推售范围2、地块分档前提1、确保二期入住前高压线顺利迁移2、高压线影响问题能够在购房合同中有所体现 一档三档三档四档四档五档五档二档2#地块分档概述户型套数户型比例A-f类1525.00%A-b类2541.67%B-f类915.00%B-b类1118.33%合计60　2#技术指标一档：远离高压线、紧邻地块景观大道二档：临近一期成熟社区、会所，紧邻高压线三档：位于地块最南端，项目主入口四档：远离高压线、位于整个地块中心地带五档：位于地块最北端，景观较差、远离会所 5#地块分档概述户型套数户型比例A-f类3848.72%A-b类1823.08%B-f类1012.82%B-b类1215.38%合计78　5#技术指标一档：远离高压线、紧邻地块中心花园二档：临近园区主题会所，交通较为便利三档：远离高压线、紧邻景观大道四档：远离高压线、临近大户型园林效果良好五档：各影响因素较为平均、效果一般三档一档二档五档五档一档四档 2、推盘节奏--5#明推、2#潜销 2号地5号地两个地块同时推盘，各地块不同档位交叉结合优劣搭配推售，主推5#，带动2#的销售第一阶段：5#推盘量47套 2#推盘量20套总计推盘量：67套推盘区域推盘区域推盘区域第二阶段：待销售50% 推售剩余户型 二、价格策略1、二期定价原则1.符合分期滚动开发的整体战略2.充分借鉴一期销售经验，平稳承接、有序涨浮3.符合投资回报率要求4.考量各个竞争项目经济技术指标及价格5. 对比本案各项指标及进行综合评估 2、二期定价方法一期现状检视一期定价回顾二期经验借鉴为保证销售速度及销售回款，致使部分户型（如A-f）定价偏低，二期应在小户型的定价上适当提高其单价1、二期应根据景观、间距、安全性、噪音和花园的差异性因素来确定价 格，以便于后期相互挤压销售2、二期应拉大不同档位的均价，并确定各类户型的销售目的， 例如一期： A类：快速销售、聚拢人气 C类：提高利润空间，拉升产品档次3、二期更应注重价格与折扣的灵活运用4、小面积户型应适当提高单价，大面积户型可适当降低单价 市场惯性推导一期均价13500元/平方米二期产品总均价14800元/平方米上涨10% 地产项目中开发每期的正常价格涨幅为7%-10%，因本项目在中央别墅区市场中产品等综合因素的优势和项目的逐渐成熟及品牌与形象的逐步建立，本案二期价格定价上涨幅度不宜过低；但项目因二期地块高压线影响，使其不能按照正常开发顺序进行开发与销售，无疑是影响项目价格的因素之一， 因此鉴于市场、产品、后期品牌与形象等综合因素，建议本案二期价格在一期均价13500元/平米基础上上涨10%为最适合。 整体均价评估根据近期市场变化，考察其它竞争项目价格与具体指标情况。见下表: 项目名称开发商位置交通建筑类型建筑结构容积率绿化率社区成熟度目前在售期数目前在售均价目前在售入住时间周边配套私家花园面积庭院是否精装修纳帕溪谷翰宏基业小汤山独栋/双拼轻钢0.3660%期房/现房四期12800现房+07年底九华山庄100-1000是壹千栋首创/合生昌平北齐家镇独栋轻钢0.2865%期房9个区1230007年3月底周边配套较远300-1000前院精装、后院毛坯晴翠园丰联地产金盏乡温榆河独栋砖混0.1880%二期准现房二期2000006年10月份周边配套较远平均1000否丽嘉花园首创杨林出口独栋混净土剪力墙现浇0.440%期房一期1680006年10月份天竺区域、温榆广场100-600否东方普罗旺斯耀江集团昌平北齐家镇独栋混净土剪力墙现浇0.365%期房一期1400006年10月份周边配套较远300-1000否金碧湖畔百顺达顺平路潮白河独栋混净土剪力墙现浇0.3745%期房一期850006年8月份度假村、高尔夫球场等400-800是观唐紫光香江北路独栋混净土剪力墙现浇0.5850%现房一期2000006年1月份周边配套较成熟200-500否易郡香港泰盈顺义潮白河双拼/连排/独栋砖混0.345%期房二期1200006年底度假村等500-600否优山美地C区鲁能后沙峪双拼/连排/独栋混净土剪力