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商业街物业管理方案 商铺是指从事具体商业行为的物业。按其经营方式主要为单体 经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开辟商 普遍推行的一种方法，管理的好，对哺育区域商业中心和商业品牌有 重要影响。对于开辟商来说，开辟、销售商铺是前提，但惟独开辟、 销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才 能长久发展。目前国内商铺购买者有不少是依靠收取租金，归还银行 商铺按揭贷款，在这种情况下，开辟商对商铺的管理更为重要。如果 商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷 款，最终风险还是要落到开辟商的头上。 1.0商铺物业管理理念 商铺是有计划的商业会萃，对商铺进行“统一管理，分散经营”是 商铺区别于其他房地产的核心特点。 “统一管理”，要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开辟商 委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零 售业市场竞争。 “分散经营”，是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺 的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥 梁。 商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电 信及媒体都有业务上的联系，如处理不好这些关系，会使商铺的经营 活动很被动。处理得好，往往事半功倍。 商铺装修服务管理 421装修管理应包含在业户管理中，因管理难度较大，故单独列 出论述。装修管理职能主要包括：审核装修申请、签订“装修管理协 议”，现场监督管理等。 422商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租，出租后，由承租 商依据经营要求，提出装修申请；也有的业主把一个层面装修完毕之 后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装 修，装修管理应做好以下几个方面： 建立周全、详细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督； 选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修； 对装修现场进行监督管理。 商业铺面制定装修管理规定的要点 二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规 定》； 10 业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的，应严格遵守《商 铺动火申请制度》的各项规定；禁止擅自更改水、电管线及负荷用 电； 装修完毕后，物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设 计图、装修协议，对工程进行竣工验收，如发现有违反装修设计图及 装修协议某些条款的，应视情节轻重作不同的处理； 为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位，装修工 程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面 来确定，通常分以下几种情况： 凡涉及电力设备（由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等） 进行增建、改装的；为该层的消防设备（包括消防喷淋装络、管道、 警铃等）进行增建或者改造的；以及电视监控系统、公共天线分布系 统等进行增建或者改装的，都由物业管理处选定工程实施工方。业户 则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。 凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔， 水管、排水道、电力装貉，通风设备、电话等小规模装修可由业户自 行选定工程施工方，也可由物业管理处选定施工方。 业户递交的装修设计方案所附的图纸，应包括：清晰显示楼层内 部间隔的平面图；楼层平面图的正视图、切面图（附铺面、商号招牌 的细节）；排水系统的分布图（附有关细节）；电力供应设备分布图 11 及电线敷设简图（附有敷设电线资料及负荷量）；照明设备位貉图； 假天花的平面，切面图；及其他一些物业管理处或者商铺要求提供的 建筑细节；装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、 施工期保险等。 装修现场监督管理 在施工过程中，物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内 容主要包括3方面： 对施工人员的管理，以及对工程是否按图施工、按“装修协议” 要求和对装璜现场环境卫生（装璜垃圾）进行监督管理。普通建造施 工队的人员情况复杂，大多是暂时工，施工方对他们可能也缺乏有效的 控制；装修施工与整个楼宇的建造不同，他通常局限于一个单元或者一 个楼层内施工，而其他层面则照常营业，如对施工人员无有效管理，势 必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工 人员有否严格按认可的设计图纸进行施工，有否违反已签订的“装修管 理协议”上的条款，有否违反物业管理处的其他管理规定等，如有违 反规定要及时联系，发出“整改通知单”等。如装修时损及商铺的装饰、 装路或者公用设施，则由业户负责将其修复，直至商铺方满意为止。 固然，也可由物业管理处修理，但有关费用则由业户支付。这些管理 服务都应做好详细记录，作为竣工验收时的证据或者参考。等等 12 商铺设备、设施维保服务管理 商业物业的日常养护标准较高，维修要求严，其内容同办公楼相似， 但其方式不同。商业物业的重点在于各种