物业工程部业务流程图.docx

第一章 第一章 . . PAGE 1 工程部业务程序图 一、 日常维护保养程序 查阅保养记制定保养计划组织实施保养记录 查阅保养记 制定保养计划 组织实施 保养记录 工作程序 工作程序 工作步骤 1 、查阅保养 (1) 掌握设备保养周期； 记录 (2) 掌握设备技术状况。 2 、制定保养 (1) 根据保养记录制定保养计划，要求，内容详尽、合理； 计划 (2) 确定工作质量检查标准。 (1) 根据人员情况，指派分管人员按计划进行设备保养工作； (2) 如在保养过程中出现技术问题，使工作量加大，主管领导 3、组织实施 及时协调解决，根据实际情况增派人手或修改保养计划； (3) 工作完成后，主管领导按质量检查标准检查工作完成情 况。 4 、 保 养记录 二、保修程序  详细记录保养时 间，工作情况和设备技术情况。 使用部门保 使用部门保 电话 值班工程师 报修单 专业组实施 现场维修 完成 工作程序 工作程序 工作步骤 (1) 正常情况下使用报修单报修； 1、报修 (2) 紧急情况下可使用电话报修，事后补填报修单； (3) 报修部门应说明维修项目和准确地点。 (1) 接到报修后，值班工程师根据报修项目的轻重缓急和相应工种分派 任务； 2、派修 (2) 如报修项目影响范围较大，须及时通知大堂经理及相关部门，向客 人做好解释，并做好准备工作；待维修任务完成后，将维修结果告知大堂 经理及相关部门。 值班工程师根据维修项目工种分派任务，重要项目需亲自到达现 3、组织实 场； 施 (2) 随时了解维修员工作完成情况和所处位置 (3) 对于紧急报修，要求在接到报修后 10 分钟内到达维修现场。 维修人员接到维修任务后，带维修单及时赶到维修地点排除使用部门报修报修单 值班工程师派工 维修人员进入客房维修，楼层服务员须在现场、维修人员不得挪动 5、 维 修 客人的或与维修无关的任何物品，若遇客人在房间，须致问候语，并对因维修而引起的客人不便致以歉意； 在其他营业场所进行维修时，需报修部门人员在场配合，不得随意动用现场与维修无关的物品，保持维修现场整洁，维修结束后清理现场， 做到无施工痕迹； 如现场维修有困难，可带回操作间维修。 维修任务完成后，请报修单位签名验收，维修人员须在维修单上注明完成时间及维修人姓名； 对维修单进行审核之后，将已完成的维修单整理归档，未完成的分 情况进行如下处理： ① 对因缺配件无法完成的维修任务，值班工程师反馈给报修单位，待 6、 完 所需配件到货时，马上分派维修员完成该项任务。 成 ② 对不合格或客人不满意的维修项目，值班工程师需将此维修单交给原承担维修项目的维修员，同时指出不合格之处，说明正确处理方法，立 即派该员工重新到现场处理。 ③ 客房显示“请勿打扰”时，暂缓进房维修，并由楼层服务员确认， 在报修单上签名并注明时间；待服务中心与客人联系后再将维修时间通知工程部，维修员保证在约定时间到达现场进行维修； ④ 统计维修费用，建立工程维修费用台帐。 三、设备检修程序 制定计划通知施工影响部门 制定计划 通知施工影响部门 组织实施 现场督导 设备检修 检修记录 工作程 工作程 工作步骤 序 (1) 工程总监/经理根据设备检修记录制定检修计划； 1、制定 (2) 检修计划报总经理审批； 计划 (3) 如检修设备影响其他部门正常工作，需在检修前通知有关部门，协 调解决。 按照检修计划，调整设备工作台班； 2、组织 备品备件及设备技术资料准备齐全； 实施 (3) 根据专业安排施工。 大型设备检修或设备大修，专业主管需在现场督导； 3、 现 进行技术指导，纠正维修人员的技术错误； 场督导 控制劳动成本，避免浪费。 4、 设备检修 5、检修 记录 检修前认真阅读设备技术资料，按照设备操作规范施工； 严格按照各工种技术操作规范施工； 施工现场设立醒目的警示标志，以免发生意外； 注意消防安全。 记录检修时间、零件更换情况； 准确描述设备技术状态； 检修记录整理归档。 故 故 障 分析 四、设备故障/事故处理程序 工程监理 工程监理/经理统筹 故障影响部门 值班工程师组织实 专业主管现场督导 抢修 记录 工作程 工作程 工作步骤 序 1、统筹 (1) 工程总监/经理与使用部门领导共同协商采取应急措施，控 第一章 第一章 协调 制影响范围； 如发生人员伤亡，积极组织救助； 分析故障/事故原因，找出预防措施； 重大事故，及时呈报总经理。 2、组织 抢修 3、现场 督导 4、抢修 5、故障 记录 工程总监/经理根据故障/事故情况,安排相应专业技术人员进行抢修； 合理分布资源，尽快完成修复任务，恢复正常营业并采取预防措施。 专业主管需在现场，分析故障原因，提出解决方案； 进行技术指导，纠正维修人员的技术错误； 控制劳动成本，避免浪费