房地产经济学绪论.pptxVIP

房地产经济学绪论第1页/共23页 我最关心的问题我们经常看到市场上商品房大量空置，而我们去某新楼盘去看房时，销售员往往说已经卖完了？房地产企业的成本是怎么构成的？跟房价是什么关系？ 2009年上半年，经济形势仍然不好的情况下，全国70多个大中城市商品房销售量和销售价格攀升，是什么原因？为什么说这次全球金融危机的源头是“次贷危机”？什么叫“泡沫”？房价收入比为多少才比较恰当？房价的影响因素？地价飚升对房价的影响？我国的住房市场是怎样发展起来的？有什么特征？我国的房地产相关政策？政府对房地产市场怎样进行调控？………………第2页/共23页 房地产的概念和基本属性第3页/共23页 “房地产”、“不动产”、“物业”real estate：不动产、房地产real property：房地产、不动产、物业estate：? state ? status ? stand1:?state, condition2:?social standing or rank especially of a high order3:?a social or political class4 a:?the degree, quality, nature, and extent of ones interest in land or other property b (1):?possessions, property; especially :?a persons property in land and tenements (2):?the assets and liabilities left by a person at death c:?a landed property usually with a large house on it real estate：Property in buildings and land第4页/共23页 “房地产”、“不动产”、“物业”Residential propertyCommercial propertyOffice propertyIndustrial propertyResidential real estateCommercial/retail real estateIndustrial real estateOffice real estateProperty under constructionPremise不动产：民法常用词，重在实物（estate）房地产：经济法、行政法常用词，重在权利（property）物业：一般用于微观指称，多用于房地产的交易和维护环节地区之间在使用习惯上有差别 第5页/共23页 房地产概念的内涵房地产是建筑地块及其上以房屋为主的永久性建筑物及其衍生的权利。P3第6页/共23页 房地产的基本属性1．本质属性（1）区域性（2）土地总量的有限性 （3）需巨额投资2．一般属性（1）消费与投资的双重性（2）耐用性（3）房地产是一束权利组合第7页/共23页 房地产的区域性“LOCATION, LOCATION, LOCATION”土地的不可移动性?房地产的区域性?房地产的异质性?不同区位上的房地产价格的不可比性2007年1月分地区一类地段普通商品住宅市场价格 2007年1月分地区二类地段普通商品住宅市场价格 2007年1月分地区三类地段普通商品住宅市场价格 2007年1月分地区写字楼市场价格 第8页/共23页 土地的有限性土地的总量是有限的（scarcity）：（1）只有一个地球（2）每个国家或地区的总面积是不变的不同用途的土地供给量是可变的：（1）农转用（2）建筑密度和容积率指标对土地用途和利用率的人为管制：（1）加重了某类用地的相对有限性（2）加重了某类用地供给量变动的不确定性（3）在提升房地产的保值增值特性的同时，也是房地产价格剧烈波动的根本原因土地总量的有限性?房地产市场和价格受供给方面的因素影响比较多第9页/共23页 开发和购置房地产需巨额投资家用电器普通消费品普通职员年收入住房千元级万元级十万元级?受金融系统与宏观政策（货币政策）影响大普通工商企业资产负债率房地产企业资产负债率一般50%约70％～90%普通产品和服务的投资单个房地产楼盘投资百万～千万元级亿元～十亿元级普通消费品的消费模式单套住房的购置模式一次性付款分期付款＋按揭贷款第10页/共23页 金融机构人民币贷款基准利率调整记录调整时间6个月1年1-3年3-5年5年以上调整时间6个月1年1-3年3-5年5年以上1991.04.218.18.6499.549.721999.06.105.585.855.946.036.211993.05.158.829.3610.812.0612.242002.02.215.045.315