上海酒店式公寓市场分析.pptxVIP

上海酒店式公寓市场分析第1页/共87页第2页/共87页定义：统一经营，不分割产权销售特点：提供最好的服务，品质较高包装：品质，服务服务式公寓定义：一般分割产权销售，可商可住特点：功能与服务更偏向与办公包装：区位，低总价，多功能多用途为诉求SOHO商住两用（偏办）定义：产权属于小业主，注重居住功能特点：小业主自主经营，难以保证品质包装：以小户型打造低总价，高回报为诉求点酒店式公寓（偏住）定义：分割销售产权，再由酒店统一经营管理特点：小业主收取稳定回报，但无使用权包装：低总价，稳定回报为主诉求产权式酒店第3页/共87页第4页/共87页整体市场第5页/共87页历年酒店式公寓产品供求情况总体市场第6页/共87页历年酒店式公寓产品成交情况分析（占同期商办性质商品房、住宅比例）总体市场第7页/共87页历年酒店式公寓产品成交价格情况分析（与同期住宅对比）总体市场第8页/共87页200120022003200420052006市中心—向外扩散—无明显特征（烂尾改建—新建）总体市场第9页/共87页区域市场第10页/共87页浦东第11页/共87页区域特点 中高档产品 统一经营 外籍商务人士浦东第12页/共87页个案分布陆家嘴世纪公园浦东第13页/共87页开盘时间销售周期短，市场销售情况较为理想。陆家嘴世纪公园浦东第14页/共87页面积分布面积范围在23-126㎡之间，不同面积段满足不同客层的需要。陆家嘴世纪公园浦东第15页/共87页价格走势陆家嘴区域住宅价格高于酒店式公寓价格世纪公园酒店式公寓价格比住宅略高陆家嘴世纪公园浦东第16页/共87页客源投资客占有绝对比例，本区域适合打造小面积投资型产品。浦东第17页/共87页投资回报陆家嘴世纪公园　售价租金投资回报率区域内均价（2003年）11000　4.3　12.12%　区域内均价（2007年）18000　5.5　10.03%　售价租金投资回报率区域内均价（2003年）10000　3.7　11.48%区域内均价（2007年）15000　4.5　9.03%　浦东第18页/共87页市场展望 由于浦东的特殊区位和强大的产业支撑，区域市场有充足的客源保障，因此区域酒店式公寓市场的前景良好。浦东第19页/共87页长宁(古北) 第20页/共87页区域特点高品质高租金传统富人区长宁第21页/共87页个案分布兆丰园林天下延安路高架长宁第22页/共87页开盘时间区域内以高档住宅为主，从04年开始有酒店式公寓产品长宁第23页/共87页面积分布古北区域内以中大面积为主长宁第24页/共87页价格走势区域内总体价格走势平稳，酒店式公寓价格比同期住宅价格高10%-15%长宁第25页/共87页客源传统富人区，以海外华侨为主要客源,多以自住为主要需求。长宁第26页/共87页投资回报　售价租金投资回报率2003年（区域均价）150003.47.6%2007年（区域均价）260004.35.7%长宁第27页/共87页市场小结区域发展成熟，具有稳定的客源支撑，适合开发酒店式公寓产品。长宁第28页/共87页黄浦第29页/共87页区域特点地段优势旅游、商务南北分化黄浦第30页/共87页黄浦个案分布北黄浦南黄浦第31页/共87页黄浦开盘时间集中于2001年-2004年北黄浦南黄浦第32页/共87页黄浦面积分布小面积户型为主北大南小北黄浦南黄浦第33页/共87页黄浦价格走势北黄浦：价格领先于住宅类物业。南黄浦：低品质，价格上升慢于住宅。北黄浦南黄浦第34页/共87页黄浦客源购买客源租赁客源第35页/共87页黄浦投资回报投资回报率与银行利率的对比北黄浦：酒店众多，竞争激烈，但需求大，收益率稳中有升。南黄浦：户型面积小，提高了单位租金水平，回报率较高。北黄浦（天赐公寓）南黄浦（赛元大厦）　售价租金投资回报率开盘售价240004.5-4.96.5%-7.1%目前二手售价250005.2-5.77.2%-7.9%　售价租金投资回报率开盘售价120004.110.4%-11.8%目前二手售价160005.0　9.1%-10.3%第36页/共87页黄浦区域小结北黄浦：土地稀缺，难介入。南黄浦：轨道、世博，发展前景良好。第37页/共87页北区—闸北、虹口、杨浦第38页/共87页区域特点分布特征明显以办公用途为主物业档次较低出租率85%以上北区第39页/共87页个案分布大连路四川路不夜城北区第40页/共87页开盘时间开盘时间分散低总价导致销售持续期较短大连路四川路不夜城不夜城四川路大连路北区第41页/共87页面积分布30-80 ㎡ 1R低总价小面积产品为主大连路四川路不夜城不夜城四川路大连路北区第42页/共87页不夜城价格走势开盘时间分散低总价导致销售持续期较短四川路大连路北区第43页/共87页客源大连路办公替代居住四川路不夜城北区第44页/共87页投资回报区域