海南鸿洲海口龙珠项目商业定位及规划建议稿.pptxVIP

海南鸿洲海口龙珠项目商业定位及规划建议稿 第1页/共25页 2 A、项目商业定位 第2页/共25页 3 项目定位的宏观环境 项目定位依据 海口属于三四线城市，人口和市场容量有限； 海口是海南省会城市，将打造成为区域性商贸中心，对海南岛辐射能力强； 海口商贸业发展滞后，但发展迅速，提升空间大。 海南获批国际旅游岛，海口将打造为滨海旅游度假地，吸引外地旅游人群和消费； 项目自身属性 项目位于海口CBD范围内，周边高消费群体积聚； 项目紧邻目前海口最高端的百货； 项目商业规模中等，自身难以形成大型购物中心的丰富性和吸纳能力； 项目周边没有后续开发空间，项目所在地段难以形成商圈中心，人流量有限。 启示 海口的商业正处于向国际化接轨的蜕变演进中，越来越来的国际品牌将陆续进驻海口，海口商业面临提档升级的机遇。 随着国际旅游岛的建设，旅游业和物流业的发展将进一步促进海口商业的发展。 启示 项目规模中等，业态和商家不可能做全，而需要将某些品类做大做精； 项目面对的主要人群是写字楼集中区的白领阶层，形成本项目的核心客户群； 项目交通受限，也不可能形成商圈中心，决定了本项目不是做多数人的生意。 第3页/共25页 4 差异化竞争策略：紧邻生生百货，可顺势而为，在其基础上进行延伸和提升。 业态更丰富：生生百货只有零售业态，没有餐饮、娱乐和休闲业态，本项目可抢占这部分市场空间，做成一站式购物中心，全方位满足客户需求。 商品种类更全更新：生生百货只有1.7万平米，规模偏小，很多商品种类只能安排两三家商户，而本项目具有相对规模优势，可以把商品种类做的更全，并且是全国连锁商家，满足更多需求和更高品位； 环境更舒适：本项目可以设置宽阔的主通道，通透的中庭，有空间营造现代化的、高档的或者是独具特色的购物环境。 项目定位依据 项目定位的外部条件——竞争差异化的需要 项目面临生生百货、紫荆百货等已开业项目的竞争，也面临玉沙广场、海航国际广场等未开业项目的竞争，本项目需要形成差异化， 才能在竞争的市场中获得一席之地。 第4页/共25页 5 “海南首席国际品牌专卖店中心” 项目商业整体定位于： 提升海口国际化消费水平， 引领旅游岛高尚格调生活方式， 彰显鸿洲品牌及项目高档形象的 以品牌专卖店为主，涵盖餐饮、休闲娱乐、商务服务业态的 项目商业定位 第5页/共25页 6 我们希望本项目商业在海口市民中的口碑形象是： 海口市新崛起的比生生百货品牌略高档、商品更丰富、环境更舒适的商业标杆 形象定位 专业 综合 高档 低档 百汇城 宜欣 生生 紫荆 民生 东方 友谊 本案 DC城 明珠广场 第6页/共25页 7 商家访谈基本原则 基于项目的位置及打造海口高端购物中心的定位方向的前提下，我们制定了商家访谈的类型和原则 1 2 3 4 瞄准国际高端品牌 引入品牌次主力店 具人气的品牌餐饮娱乐 引入部分 尚未进入海口的品牌 选取目标商家 的类型和原则 第7页/共25页 8 商家访谈核心结论： 众多国际一线品牌都有意拓展海口市场，部分品牌已开始在海口寻找合适项目进驻； 多数访谈到的商家，对本项目的商业概念和定位比较认可，认为本项目有发展成海口最高端购物中心的潜力； 本项目能否真正如规划那样从设计、工程、管理实施等方面走向高端，落实高端定位，是一线品牌商家关注的重点； 如能率先引入LV、GUCCI等领军品牌，其它一二线品牌将顺势进驻，对招商起到极大地示范效应；品牌号召力相对较差的二线高档品牌不敢贸然进驻，仅靠它们托不起一个高端购物中心的定位； 餐饮娱乐类商家对本项目的意向更明确、更强； 项目目前尚未动工，2-3年的工期对于服饰类品牌，显得过长，多数中小店面的商家（如服饰类、餐饮类、药妆类）服饰类商家表示对2年后的拓展计划不确定，而有一些品牌计划近期就要在海口开店，如ZARA、SEPHORA等； 玉沙广场项目对本项目商家资源形成强有力的争夺，对海南市场做过调查的商家，对玉沙广场项目较感兴趣。若本项目开发进度领先，较其早开业，将可能取得先发优势。 第8页/共25页 9 B、商业布局与业态建议 第9页/共25页 10 位置布局 说明：在经济指标不明确的情况下，上图仅为商业布局位置示意，最终根据实际规划进行调整。 商业沿滨海大道满铺布局，长约150米，进深设置60米； 写字楼布置在地块东侧，与商业衔接 本项目以滨海大道临街面商业价值较高，适宜布局商业，约150米； 南北进深设置成以60米； 项目东侧处于十字路口，展示性最好，但商业氛围弱，建议将写字楼置于此处，既能树立项目的地标感，又可以带动商业的人流； 商业与写字楼可以咬合衔接，但不能挡住商业的主通道。 滨 海 大 道 龙 昆 北 路 第10页/共25页 11 楼层结构与规模 说明：在经济指标不明确的情况下，上图仅为商业布局位置