西安供水集团南郊管网所项目全程提报.ppt

供水集团南郊管网所工程全程提报;目录;[西安及西高新房地产市场概述];市场 ;西安房地产市场开发投资收支良好;进入2季度，受4月中旬新政的影响，给自2021年以来疯狂的楼市急剧降温。从目前市场运行情况来看，进入5月后，不少的开发企业纷纷亮出了“折扣牌〞，市场上出现了很多家工程的优惠促销信息，有些开发商也放慢了开发节奏，总的来说市场观望态势比较浓厚。进入6月份以后，多数工程从上客量、成交量均出现回暖迹象，第二季度全市普通住宅类物业成交均价为5917元/平方米，环比上涨9.61个百分点，较上年同期上涨26.24%。从数据表现来看，西安住宅物业的成交均价并未出现实质性下跌，从个案场的销售表现来看，西安住宅物业的销售正在从观望走向理性的回归。;小结： 整体来看，新政后西安房地产市场，受小幅政策影响，量价稍跌，但由于刚性区域强烈及西安房地产市场泡沫甚微，使地产市场很快恢复活力，为本工程未来奠定利好。;市场 ;城市格局良性扩张;受城市开展影响，房地产开发的板块特征明显;小结： 城市格局形成后，各区域会逐渐分流全城置业群体，但从规划上来，排除大规模政策外，本工程所在高新区依旧是城市经济开展的领头羊，工程的区域优势得天独厚。;市场 ;□ 积累的高地;科技产业集群;高新区1991-2021年企业营业收入与工业产值递增表;高新区商品房投资情况良好，除别墅业态外，其余稳步提升。 70-90平方米成为市场中最受欢送的户型，占本月高新区普通住宅总成交套数的32.53% 。 进入2021年7月，高新区住宅价格主流成交价格为6000—8000元/㎡，占市场总成交量的60%以上，8000以上豪宅成交也有较好的市场表现，占总体成交量的15%。;高新区近几年来一直站在商品房销售的热土，随着土地的不断稀缺，高新房市各项指标一路攀升。由于总价攀升，高新群众人群从轩阔性住宅，也开始向紧凑型过度。;[工程价值研究];工程价值研究;从高新区的开展来寻找工程所处区域的价值;高新区的开展历程;代表工程：枫叶新都市;高新区的开展历程;小结： 本工程位于第二次高新大力开展区域内，伴随区域土地稀缺量逐步提升，以及整体片区商务、商贸气氛的日益成熟，一些具有区域代表性的豪宅、大盘、精品公寓不断涌现，住宅类产品供给日趋多元化开展。 随着城市开展进程和第三次高新开展确实立，二次高新革命也根本进入成熟期，周边配套日渐丰富，人居条件不断成熟。;工程价值研究;工程占地7955㎡距唐延路约100米，北临科技7路，东临变电所，南临陕西省体育训练中心，西临唐延路派出所。 东临变电站是工程较大的硬伤，应在规划及其他方面给予弥补，使工程能够脱颖而出，实现利润最大化。;城市精英聚集地： 工程周边精英云集，用自己的青春为这个城市创造着财富同时也为自己创造着未来。这里是高素质人群聚集地，我们感受的是成功的喜悦，是现代化的城市街区的完美享受。; ;; ;SWOT分析;工程价值研究; 根据阳光行市场调研：目前本工程区域内的住宅市场上形成了三类房地产物业供给。 第一类是纯居住大盘，第二类是豪宅社区，第三类为小户型公寓工程。;纯居住大盘 豪宅 公寓 三分天下;区域纯居住大盘市场研究;本工程;枫林意树;枫林意树;94平米两室两厅;111.33平米的三室两厅;竞品总结：; 枫林意树二期以享受型的户型为主力，其目标客群主体味改善型的客户，这对我们存在一定启示。;区域豪宅市场研究; ;竞品点对点研究;八号府邸;入户大堂： 该工程设置了两层入户大堂，保安、物业24小时执勤，以满足社区业主休憩、会晤等需要。;园林景观;六大科技系统;外窗遮阳系统;八号府邸;户型设计;紫薇·公园时光;地理位置;户型设计;电梯直接入户;紫薇·公园时光;兰亭坊;地理位置;兰亭坊;兰亭坊;区域三大豪宅总结：; 区域豪宅主要存在一下几个特点：品牌强力性，规模适中性，产品精致性，智能性，配套丰富性，户型奢华性，物业专业性等特点，对于本工程而言，由于占地面积的局限，品牌的支持度及周边变电站的压力等因素，开发高端市场存在压力，但是高端工程其自身的特点，如智能性，产品精致性，物业专业性都是值得我们借鉴的方向。;区域公寓工程市场研究;该区域公寓类工程主要集中于 唐延路一线及高新路延长线。;糖果house;户型设计;户型设计;橡树街区;一室户型;公寓类竞争工程总结; 公寓工程从土地年限，舒适度及配套都与我们存在较大差距，因此对于这类工程我们要避而绕之，从产品上形成有利区隔，从客户上不予其冲突，因此从产品形象，户型设计及小区配套上下足功夫，建立自身市场。;市场小结突破根本面市场，紧追高端市场。;经过层层梳理，我 们初步明确了本项 目