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苏州市人民政府办公室转发市国土资源局关于开展城镇规划区内集体建设用地使用权流转方式试点的实施意见 文章属性 【制定机关】苏州市人民政府 【公布日期】2002.06.17 【字 号】苏府办[2002]76号 【施行日期】2002.06.17 【效力等级】地方规范性文件 【时效性】现行有效 【主题分类】土地资源 正文 苏州市人民政府办公室转发市国土资源局关于开展城镇规划区内集体建设用地使用权流转方式试点的实施意见（苏府办［2002］76号） 各市、区人民政府，苏州工业园区、苏州新区管委会市财政局、人行苏州市中心支行：　　城镇规划区内试行集体建设用地使用权流转，对子进一步集约利用城镇规划区内的集体土地，降低城市化进程中的用地成本，维护土地所有权者和使用权者的合法权益，保护农民的切身利益，确保社会稳定，将起到积极的作用。现将市国土资源局《关于开展城镇规划区内集体建设用地使用权流转试点的实施意见》转发给你们，请各地结合本地实际，积极探索 不断规范农村集体建设用地使用权流转行为，为实现全市经济社会的可持续发展作出贡献。 苏州市人民政府办公室二00二年六月十七日 　　关于开展城镇规划区内集体建设用地使用权流转试点的实施意见 　　最近，国土资源部对我市征地制度改革试点方案作了批复，同意我市在城镇规划区内全面实行集体建设用地使用权流转（以下简称集体建设用地流转）试点。为保证此项工作的顺利展开特提出如下实施意见：　　一、指导思想　　开展城镇规划区内集体建设用地流转试点工作，是为了探索国有土地和集体土地 “两种产权、同一市场、统一管理”的新途径，优化城镇土地资源配置，提高集体建设用地的集约利用程度，实现经济社会的可持续发展，切实维护集体土地所有权者的合法权益，保护农村集体经济组织的上地财产权，使集体土地所有权者和农民在农用地转为非农建设用地后获得稳定和长久的士地收益，确保社会稳定。　　二、流转的范围和对象　　集体建设用地流转，是指农村集体土地中已依法办理农用地转用和非农建设用地使用手续后，其使用权经过批准，采用转让，租赁、抵押和作价入股等多种形式，实现土地使用权属转移或实际使用人发生变更的行为。集体建设用地流转范围除《苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法》（苏府［1996］87号）规定的以外，允许城镇规划区内的存量集体建设用地、己办理农用地转用和非农建设用地使用手续后的新增集体建设用地直接以出租、转让、入股等形式入市流转。　　苏州市城区规划区、县级市人民政府所在地的镇以及国家级、省级开发区范围内的集体存量建设用地和集体经济组织内部投资举办的企业新增建设用地的，只要符合土地利用总体规划，在条件成熟的情况下，也可以实行集体建设流转方式供地。　　三、流转的程序和方式　　集体建设用地流转的基本程序：先由集体经济组织依法办理农用地转用和建设用地使用手续，取得集体建设用地土地使用权，再按照苏府[1996]87号文件规定的程序办理流转供地手续。　　集体建设用地流转供地的方式，应根据项目性质、用途及效益前景，充分尊重集体经济组织、投资者和农民的意愿可以协商选择确定以下流转供地方式：一是年租制，一般租期为3年一5年，续租优先，租金按年度支付；二是参照国有土地使用权出让的方式，实行一次性流转转让，最高使用年限不得超过国有土地使用权出让年限，三是作价入股，集体建设用地使用权经评估显化土地资产后入股直接参与投资企业的利润分红。　　集体建设用地流转的价格不得低于省、市确定的不同用途的最低保护价。　　四、流转的收益分配和管理　　集体建设用地流转的收益分配，要充分体现土地所有权者和使用权者的合法权益，立足于集体经济的可持续发展和农民的长远生活保障，切实把农民的利益放在首位，在继续贯彻苏府（1996）87号文件规定的基础上向农民倾斜。各地要依据土地管理的法律法规，按照征用土地补偿安置的标准，结合各种流转方式的土地收益实际，确定合情、合理、合法的分配办法和比例。　　（一）实行年租制的，每公顷租金不低于6万元，政府、集体经济组织与农民的收益，原则上按2：4：4比例分配，即乡（镇）以上政府为20%，集体经济组织为40%。农民不低于40%。各地可根据集体建设用地所在区域政府和集体经济组织的基础设施投入大小及级差地租的高低现状，对分配比例进行适当浮动调节，但农民的土地收益原则上每年每公顷不低于2.4万元。　　（二）以集体经济组织入股方式流转的可以实行保底分红也可按一定的补偿标准先行补偿安置后，视年盈利收益情况进行分红。土地使用权入股保底分红的，农民每年每公顷的收益不得低于1.8万元；先一次性补偿再分红的，对农民的一次性补偿每公顷不得低于15万元，每年每公顷分红不得少于1.05万元。上述两种形式流转中，享受分配的对象发生集体建设用