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零售选址的资料;一个商店至少有85%的业绩不是由内部管理所能控制的，而是由当地和外部因素决定。 ——Collins 你可以是世界上最好的零售商，但是如果你在错误的地方建店，你的生意就不会再好了。如果你在一个错误的地方经营，从一开始，手脚就被束缚住了。 ——戴维斯;零售商必须认真地选择商店位置，其原因有两个： 1、顾客选择商店进行购物时，商店的位置是所考虑的最重要的因素。 2、零售商可以利用商店的位置来开发可持续的竞争优势。 思考:同一家零售企业不同业态的门店、不同层次的门店其选址是否相同？ ;2023/4/3;一、独立店区(isolated store) 独立店区指仅有一家商店，不毗邻其他商店。 通常最适合在独立店区开办商店的是大型零售商店 也有一些小店铺只强调在孤立位置经营 ;2023/4/3;2023/4/3;2023/4/3;2023/4/3;2023/4/3;全美约有9.1万家购物中心，年收入超过23 500亿美元，几乎占美国零售商店销售总额（包括汽车和汽油销售）的50%。在购物中心就业的人将近1 250万。18岁以上的人中有85%每年至少光顾一次购物中心。;2023/4/3;2023/4/3;2023/4/3;2023/4/3;2023/4/3;2023/4/3;2023/4/3;2023/4/3;2023/4/3;2023/4/3;（一）有店铺零售商的店址 独立商店：沃尔玛，宜家 无规划商业区： 1）中心商业区 2）次级商业区 3）邻里商业区 4）商业街 规划的购物中心：万达 非传统店址：机场、大学校园;（一）中心地带理论 定义：这一理论认为，能够根据商店的吸引力区预测特定的购物者。 一般结论：高位商品只能在人口密度高的中心地带 低位商品则可在本地供应 （二）报价--租金理论 此理论假设“市场力量”将为所有地段设置租金，最好的地段是城市中心地段，也可能是现代化的郊区地段。 （三）零售集聚理论 此理论认为，大量的竞争商店如果集中在一起，它们就将获得更好的效果。;2023/4/3;2023/4/3;2023/4/3;（二）商圈构成与顾客来源 1.商圈层次;2023/4/3;2.顾客来源 零售店有其特定的商圈范围。在这一范围中，零售店服务的对象，即顾客来源可分为三部分： （1）居住人口：具有地域性，是核心商圈基本顾客主??来源 （2）工作人口：次级商圈顾客主要来源 （3）流动人口：交通要道、繁华地区、公共场所过往的人口 ;2023/4/3;二、商圈影响因素 （一）商圈宏观影响因素 （二）商圈微观影响因素;1.人口统计因素 人口总量和密度 年龄分布 平均受教育程度 居住条件 职业分布 人口变化趋势 消费习惯;2.经济基础和居民购买力因素 区域经济的稳定性 居民收入增长的可能性 居民购买力 购买力指数=A*50%+B*30%+C*20% 式中：A---商圈内可支配收入总和 B---商圈内零售总额 C---具有购买力的人口数量 ;3.商业竞争状况因素： 现有竞争者的数目与规模 不同竞争者的优势与弱势 竞争的短期和长期变动趋势 市场饱和度 商店群构成;1.商店规模 2.经营商品的种类 3.商店经验水平及信誉 4.促销策略 5.一些自然或人为障碍; 量化法： （一）空间相互作用模型 （二）商圈饱和度分析 （三）多元回归分析 （四）地理信息系统 （五）模拟技术;（一）空间相互作用模型;这一地点到两商店的距离即是两商店吸引顾客的地理区域。 式中，Ｄab: a城镇商圈的限度（以沿公路到b城镇的里程衡量）； Ｐa : a城镇人口； Ｐb : b城镇人口； ｄ　: 城镇a和b的里程距离 假设：a城镇人口9万人，b城镇人口1万人，a距b20公里。 ; Dab=15 （公里） Dba=5（公里） 根据雷利法则，许多顾客都被吸引到大城市或大社区，因为那里商店多，商品种类多，即便路途上花的时间长也值得。 雷利法则的假设前提：（1）两个竞争区域的交通同样便利；（2）两个城市的竞争力相同。其他因素如人口分布状况等或视为不变，或忽略不计。 突出贡献：主要体现在该公式计算方便，简单实用。 主要缺陷：首先，距离的计算依据主要干道，没有考虑小马路。其次，实际距离与顾客心理感受的距离往往不一致 。;2.顾客吸引力法则——赫夫法则（Huff’law shopper attraction） 赫夫法则是从不同商业区的商店经营面积、顾客从住所到该商业区或商店所花的