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关于提高房地产公司经济效益的思考 目录 TOC \o 1-9 \h \z \u 目录 1 正文 1 文1：关于提高房地产公司经济效益的思考 2 一、房地产行业现状 2 二、基于房地产项目开发流程的成本控制 2 三、税务筹划也是实现利润最大化的关键因素。 3 1、对土地增值税进行筹划 3 2、对企业所得税进行规划 4 （1）对期间费用进行筹划 4 （2）对纳税时间进行筹划 4 四、通过合理确定价格提高项目盈利水平。 5 五、结语 5 文2：关于提高企业人力资本经济效益的思考 6 一、 关于人力资本 经济 效益的量化问题 6 二、 提高人力资本的经济效益是企业生存和 发展 的关键 7 1 培养员工的主人翁意识 7 2 重用人才 8 3 造就职业化 企业 家队伍 9 4 适当的人才流动 10 原创性声明（模板） 11 正文 关于提高房地产公司经济效益的思考 文1：关于提高房地产公司经济效益的思考 一、房地产行业现状 自1998年国家启动房改以来，房地产市场将近15年的发展大致可以分为两个阶段，前一个阶段是从98年到08年的粗犷式开发阶段，这期间由于土地成本低，较易获取超额利润；我司在这一阶段开发量较小，属于公司的发展起步阶段。后一个阶段是08年开始的集约式开发阶段，这一阶段对于影响开发利润的因素来说分内外两种。外部来看，一是房地产企业迅速增加，土地市场竞争激烈；二是国家在信贷及税收环节增大调控力度，从房地产行业资金来源上看，一方面国家收缩银根，直接减少对房地产行业的贷款，同时上浮贷款利率，加大开发企业的资金使用成本，压缩房地产行业的利润空间，从财税政策上看，今年以来国家加大了房地产业的税收检查力度和各税种的清算工作，进一步降低了房地产行业的利润水平；三是通过限购政策减少行业销售资金回笼，增加行业存货周转时间，这也就等同于增加了企业资金使用成本，同样压缩了利润空间；四是不断上涨的材料成本和人工成本直接增加了房屋的建造成本，对全行业的利润水平又产生不利影响。 二、基于房地产项目开发流程的成本控制 房地产开发全流程包括前期策划阶段、规划设计阶段、招投标阶段、采购阶段、施工阶段、交付阶段、营销与售后服务阶段等。每个流程都与成本控制息息相关，无论哪个阶段，都应该把开发成本控制在预算金额之内，以实现利润的最大化。房地产开发项目的成本在前期阶段尤为重要，以何种成本拿到何种类型的土地是整个项目开发成败的基础，策划及设计阶段是整个项目成本的决定阶段，80%左右的项目开发成本在策划及设计阶段就已经固化下来： 1、前期策划阶段的成本控制。在目前的土地市场行情下，取得土地的成本在总开发成本中占比最高，土地价格的上升在不断地压缩房地产企业的利润空间。房地产企业在拿地之前，首先要进行可行性研究，根据项目定位，结合市场情况，预测未来的销售价格，以此为基础，计算出对拟竞拍地块的估价上限。竞拍时以不超过这个上限的价格获取土地，一旦竞拍价格超过上限，就要果断放弃。 2、招投标阶段的成本控制。控制建设项目工程造价的有效手段是积极推行建设工程招投标制。施工招标就弹成本控制可以采用以下四项措施：（1）编制符合工程实际的标底价格；（2）合理使用固定总价、固定单价、可调总价合同方式，对拟分包项目在总承包合同中明确规定、注明；（3）采用工程量清单招标，这种方式可以加强工程实施阶段结算与合同价的管理，方便工程结算，推进承包单位充分参与竞争，既能实现合理选择投标单位的目的，又能避免后期的成本纠纷和黑洞；（4）细化合同中的各项条款，明确双方责任，尽量避免合同风险。 三、税务筹划也是实现利润最大化的关键因素。 房地产企业是税负最重的行业之一，整个开发过程涉及契税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税等税种。根据《21世纪经济报道》统计，自2007年一季度至2013年一季度，139家房企缴税额高达6429.7亿元，而同期的净利润仅为6265.4亿元，房地产企业平均每创造1元净利润需要承担1.02元的税费。在法律法规允许的范围之内，房地产公司对税收进行适当筹划，可以降低税收负担，提高利润水平。根据各税种特点，土地增值税和企业所得税相对更加具有筹划的空间。 1、对土地增值税进行筹划 （1）合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定，如果能够按转让的房地产项目计算分摊，并能提供金融机构证明的，可以据实扣除利息；如果不能按转让项目计算分摊或者不能提供金融机构证明的，则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中，企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大，从而选择对