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【办理房产证步骤 需要哪些程序】 居民在办理商品房产权证时,一般按照下列程序进行： (1）鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后 15 天内,将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续； (2）登记。购房者在使用所购商品房后３个月内,到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时,须提交 下列材料:购房者的身份证和私章，鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购买商品房办理产 权证明书、购房发票、红线图、位置图（蓝图）、平面图（蓝图)。登记完毕领取收件收据。 (3）交费。受理登记 15个工作日后,到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用; （４)领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取《房屋所有权证》。 【购房合同陷阱】 单方扩大解约权 实例１：《××居商品房认购书》中规定: “若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署 《商品房买卖 合同》及交付首期房价款,则甲方有权单方面解除本商品房认购书,并不退还定金。” 实例 2: 《××花园商品房认购协议》中规定, “认购方应在 200 ３年×月×日之前前往签订《商品房买 卖合同》，逾期者视同违约,开发商不另行催告，本协议自然作废。” 点评意见:订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行,任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民 法院的司法解释,在商品房买卖中,买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后,买受人还有三个 月的宽限期，如在此期限内仍未履约,方可解约。此外,条款中所谓 “违反任何条款”、“未能依时签署” 等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况,如不可抗力、意外事 件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重 了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利,剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了 消费者的公平交易权和自主选择权。 任意使用免责权 实例:某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定:非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于: 政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施 工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。 点评意见:在上述原因中,有的确实可以作为免责事由,如不可抗力等,但也要甄别情况实行部分或全部免 责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成,如承建商施工误期、因技术上需要更改图纸、因天气影响 或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等,这种情况下应由开发商向购房人承担违约责 任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的,不能作为免责事由。 而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任,再依法 律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围,将第三方对开发商违约的风险转嫁到消 费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。(-摄影／舒东平) 违约责任不对等 实例:某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容: “(1)甲方须于××年×月 ×日前将房产交付使用，甲方若延期交房,则每迟交一个月，按乙方已付房款３%计算罚金，付给乙 方作赔偿。(2）乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约,甲方有权从乙方已交购房款中,扣罚 1 ０%的金额作违约金,同时不予办理进户手续。” 点评意见:上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计 算罚金,且额度仅为消费者已付房款的 3%；消费者若未按期交付房款,则立即视为违约,并扣罚消费者已交 购房款的 10％作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设 置陷阱,加重消费者责任,减轻经营者责任。违反了法律的公平原则,消费者可依法申请人民法院或仲裁机 构予以撤销或变更。 【两 书】 房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件,并且按照有关的规定在房地产管理部门 办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 两书是 《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》 。 有关专家特别提醒:只有合法进入市场的住宅房,才具有国家承认的产权