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关于我国物权登记立法的几点思考 中国的产权立法正在恶化。其中，关于土地登记的规定是当前立法的难点。本文立意在于,指出物权立法中物权登记的部分难点和应注意之处,行文或点出问题所在,或对现行各草案规定做出评论,最终提出自己的解决之道,期望笔者的思考能为立法机关所关注,进而完善我国正在进行的物权立法。物权登记立法中的难点问题主要涉及以下几个方面: 一、 物权登记机关的统一 我国目前的物权登记状况比较混乱,学者因此提出我国不动产登记制度应实行“五个统一原则”,即统一法律依据、统一登记机关、统一登记效力、统一登记程序和统一权属证书。 而在当前立法中,最突出的难题就是登记机关的统一了,一是因为登记机关的统一系登记的效力、程序和权属证书统一的一个前提;二是因为现实中存在的问题比较大。实践中物权登记部门非常多,据中国人民银行研究局的不完全统计,针对不动产、动产抵押、有关权利质押的登记部门,分散在15个部门进行。其中,动产抵押登记部门最为混乱,共有9个。 登记政出多门所产生的弊端是:第一,因登记机关分散,不利于有关交易当事人查阅充分的登记资料,因而很难给他们提供全面的信息;第二,为有关当事人进行登记造成了极大的不便;第三,分散的登记制度也造成了房、地抵押分别登记和房产重复抵押的现象;第四,多头负责也造成登记程序及效力的不完全相同,并由此产生登记内容的冲突,从而给不动产交易带来了不少障碍,给正常的交易秩序也形成了一定的妨害。 学者因此提出物权登记机关的统一问题。在物权登记统一问题上,首先是统一的程度问题。根据不同观点,统一的程度分为:1、大统一,即所有物权的登记都在同一个地方由统一的机构进行。例如有学者提议全国设立一个统一的专司物权登记的登记署(局)。显然这一提议涉及到国家机构的设立,实施起来困难较大;2、中统一,即不动产的物权登记应统一在同一个机构里。实践中不动产除了房地登记分离外,尚有林木登记归属于林业局,农作物登记归农业局等不统一的现象。针对这一现象,梁慧星教授负责的《物权法草案专家建议稿》第20条、王利明教授负责的《物权法草案专家建议稿》第16条和《物权法草案》第四次审议稿第10条第1款等都认为应当将不动产登记统一到一个机构中;3、小统一,即至少房和地的登记统一。 物权登记统一还有一个问题是,统一到哪个机关?到底是统一到法院登记, 在德国,不动产登记机关为土地登记局(Crundbuchamt),但该土地登记局并非我们理解的作为行政机关的土地局,而是一个司法机构,是地方法院的一部分,相当于地方法院的一个部门。 有学者认为我国应该由县级人民法院作为登记机关,理由大致有几下几点:1、这是大多数国家的做法。2、房地产管理部门不能容纳土地登记,也不能辐射到农村。3、土地管理部门地籍资料不完善,而且由于部门利益,可能遭到房产登记部门和林业登记部门的反对。而将法院作为登记机关,是“为了维护不动产地籍资料的统一性”。 有学者认为应该在政府中设立专门负责不动产物权登记的行政机关,如国土资源部门。因为不动产是以土地为中心的,国土资源部门可以通过扩展土地登记而成为不动产物权登记机关,而且目前国土资源部门的设立已经遍及全国,这种方式改革的成本比较小。“目前以地政部门的登记为基础建立我国的不动产登记法制,应当说较为实际和方便操作。” 还有学者认为应该由公证机构来承担登记,原因是:1、公证机关的性质符合登记行为的中介要求;2、公证机关的设置全国各省市都有,具备可行性;3、公证人员具有法律知识,具备办案的条件;4、有利于行政机关转变职能,精简机构,减少国家开支。 根据《物权法(草案)》(第四次审议稿)第10条第1款,我国登记机关设在不动产所在地。那么到底设在哪一级呢?多数学者认为,不动产登记机构的确定主要应考虑这样两个因素:一是,是否易造成登记冲突?二是,是否便利当事人查阅。因此认为,登记机构设在不动产所在地的县一级是较适宜的。 在登记问题上,笔者认为,就统一程度而言,虽难以实现完全的统一,但是至少不动产中的房与地的登记应该统一,以防止因分别登记造成权利的冲突;至少权利的变动和权利上负担的登记应统一,以保护交易安全;此外,动产登记最好能统一在一个机构,且应实现登记的电子化,以便于当事人查询。最终建立一个高效、低成本、便于查询的统一登记制度,是我国物权登记改革的目标。 二、 登记机关审查标准不明确 首先必须搞清楚实质审查和形式审查的含义,因为对于此二者的争论多半是因为对这二者的区分标准不同而造成的。应当区分的概念是实质审查、形式审查与裁判审查、窗口审查。“形式审查和实质审查主义的概念,是表示登记官吏的审查权限的术语,二者的区别,在于登记官吏的审查权限是否及于原因关系。”也就是说,登记官的审查权限及于原因关系的是实质审查,反之则是形式审查。 对此,《物权法(草案)》(第