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第一页，共三十页，2022年，8月28日 过户相关知识 贷款相关知识 第二页，共三十页，2022年，8月28日 过户相关知识 （一）什么是产权房 产权房：是指个人完全拥有的私有住房，对于产权房，产权人享有使用权、租赁权、典权、继承权 使用权房：是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房 乡产房：是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发 第三页，共三十页，2022年，8月28日 过户相关知识 （二）什么是大、小产权房 第一种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权，按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是商品房。 第二种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，即乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权 第四页，共三十页，2022年，8月28日 过户相关知识 （三）产权房分类 商品房是指房地产开发企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房 已购公房是指根据市政府房改政策按成本价或标准价或优惠价购买的公有住房。 标准价、优惠价在办理上市手续前需要补成成本价。 第五页，共三十页，2022年，8月28日 过户相关知识 央产房：指的是在京中央和国家机关以及中央在京企、事业单位职工向所在的央产单位所购买的公有住房。央产房需要到蓝岛央产办公室办理上市审批手续。 央产房上市需满足以下几个条件： 原产权单位在蓝岛央产办已办理备案手续（有档案） 该房产与所在单位分离，且符合保密措施等相关安全规定 该房产已办理物业供暖结清手续（提供物业供暖结清证明） 该房产不超标，或超标部分已做处理 第六页，共三十页，2022年，8月28日 过户相关知识 产权人按个人级别或职称所享有的核定面积：职工：60平；科级：70平；副处：80平；正处：90平；副局：110平；正局：120平 对于超标央产房，需回原单位办理超标处理方可上市，超标面积按每平米不高于4000元的标准向原单位补缴费用，具体标准为各单位自定。 如夫妻双方各有一套央产房，核定面积不累加，为夫妻双方二人级别较高一人，所拥有房产面积为夫妻双方房产面积之和。总面积超出核定面积的话，需回出售房产所在单位办理央产超标处理手续。 第七页，共三十页，2022年，8月28日 过户相关知识 3. 经济适用房 分为在建项目与非在建项目 在建项目即为纯经济适用房，指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房。它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点 非在建项目虽然是按经济适用房管理，但不是真正意义上的经济适用房，包括回迁房、康居房、安居房等等。 第八页，共三十页，2022年，8月28日 过户相关知识 经济适用房的上市 在建项目 购房合同签订日期在08年4月8日之前的仍按老办法执行，即满５年上市交易时，卖方需缴纳成交价的10﹪的综合地价款，产权变更为商品房 购房合同签订日期在08年4月8日之后的按新办法执行，即满５年上市交易时需缴纳同地段普通商品房指导价与原购买价差额部分的70％的土地收益等价款 B. 非在建项目：无5年内外之分，对于购房人无特殊要求。 第九页，共三十页，2022年，8月28日 过户相关知识 （四）过户相关税费 契税： 首套购房 90平米以下：成交价*1％ 90平米以上140平米以下：成交价*1.5％ 140平米以上非普通住宅：成交价*3％. 非首套购房 所购房屋无论为面积大小，统一按成交价*3%征收契税 第十页，共三十页，2022年，8月28日 过户相关知识 2. 营业税 ★我们通常泛指的5.5%营业税的正确说法应该为“营业税金及附加”，是对营业税、综合城建税、教育附加税的统称，其中5%的部分为营业税，综合城建税与教育费附加分别按缴纳的营业税的7%、3%计算缴纳 普通住宅：未满五年按成交价全额5.5％征收；满五年免征 非普通住宅：未满五年按成交价全额5.5％征收；满五年按（成交价－原购买价）*5.5％征收 第十一页，共三十页，2022年，8月28日 过户相关知识 普通住宅的标准： （1）. 建筑面积140平米以下 （2）. 小区容积率1.0以上 ★（容积率为总建筑面积除以总占地面积） （3）. 普通住宅总价不得高于相应区域平均价格的1.2倍。即总价不得高于： 三环内区域-----------258（215）万 三环至四环之间-------210（175）万 四环至五环之间-------198（165）万 五环以外区域---------120（100）万 第十二页