第五章 物业服务费测算与报价.docx

第五章物业服务费测算与报价 精心整理 一、物业的收支测算方案： （一）测算依据 1、国家、安徽省、合肥市有关物业管理法规、文件：国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、国家财务部《物业管理企业财务管理规定》、 《合肥市物业管理办法》、《合肥市物业管理服务收费管理办法》、《合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准》。 2、小区相关资料 （二）测算说明 1、该测算按《合肥市物业管理公共服务收费等级评定标准》测算。 2、测算包括小区日常物业管理各项费用支出测算。 3、测算小区日常物业管理费用支出构成：人工费用、行政办公费用、设施设备日常运行维护及保养费、安全护卫器具维护、维修费用、清洁卫生及绿化费用、折旧摊销费、税金等。 （三）物业管理公共性服务费用分摊 1、公共设施设备日常运行、维护费： 公共部位日常维护费、消防设施维护费、电梯维护、保养费；水泵维护、保养费；水箱清洗、消毒费；水箱水样检测费、避雷测试费；电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费。 2、护卫费、清洁卫生费、绿化、办公费、折旧费、利润。 3、所有空置房（住宅、商铺、车库等）的物业管理服务费及公摊费用均由开发商支付； 精心整理 精心整理 （四）各项支出费用成本测算明细 1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费 （1）人员编制和基本工资标准 人员编制和基本工资标准表 工资标准 总额 号 项目 人数（人） （元/月） （元/月） 一 管理处主任 1 2200 2200 二 管理员 1 1500 1500 三 维修工 1 2000 2000 四 车管员 1 1300 1300 五 秩序维护员 5 1100 5500 六 保洁员 3 1050 3150 七 垃圾清运工 1 1050 1050 合计 13 16700 序（2）社会保险费：按最低基数 1718 元的 31.3%提取，1718 元×13 人×31.3%=6990.54 元/月（3）服装费按平均 400 元/人·年计算，则每年为： 序 （2）社会保险费：按最低基数 1718 元的 31.3%提取， 1718 元×13 人×31.3%=6990.54 元/月 （3）服装费按平均 400 元/人·年计算，则每年为： 小计支出：24123.87 元/月每年为：289486.44 元/年 2、公共设施、设备日常运行维修、保养费 电梯维护、保养、检测费：500 元/月/台×10 台=5000 元/月 精心整理 精心整理 水泵维护、保养费：400 元/月 水箱清洗、消毒费、水箱水样检测费：300 元/月(4)高层避雷测试费：300 元/月 (5)电梯、水泵、水样检测、避雷测试报告及相关证件费：300 元/月(6)消防设施维护保养费：400 元/月 (7)公共照明系统保养：含节能灯、泛光灯及广场灯更换等200 元/月(8)供配电系统保养维护材料费等 200 元/月 智能化维护 300 元/月 本体和公共设施零星维护 600 元/月 小计：8000 元/月，8000×12＝96000 元/年 精心整理 精心整理 3、绿化管理费支出  绿化管理费支出表 序号 项目 测算依据 金额（元/年） 1 绿化工具费 300 元/人·年 300 2 劳保用品费 300 元/人·年 300 3 农药化肥费 300 元/·年 300 4 杂草清运费 300 5 绿化保洁用水 2000 6 补苗费 1000 元/年 1000 7 合计 4200 4、清洁卫生费支出 清洁卫生费支出表 序号 项目 测算依据 金额（元/年） 1 工具购置费 200 元/人·年 800 2 劳保用品 200 元/人·年 800 3 消杀费 5 元/户·年 860 4 化粪池清掏费 注 1 2000 5 垃圾外运费 注 2 3650 6 合计 8110 注：1、化粪池清理每年1 次，每个化粪池2 车，每车清运费200 元，根据小区规模按 5 个化粪池计算： 5 个×1 次×2 车×200 元/车=2000 元/年 精心整理 精心整理 注：2、垃圾外运，小区按每天产生垃圾 2 车，每车送垃圾站 10 元/车， 每年计 365 天×1 车×10 元/车=3650 元/年 5、秩序维护装备费支出 装备费按 200 元/人·年计算 200 元/人·年×5 人=1000 元/年， 6、办公经费支出 水、电费（水按 10T/月、电按 200 度/月） （10T/月×2.15 元/T+200 度/月×0.8637 元/度）×12=2330.88 元/年 电话费 2400 元/年 办公用品书报费物业管理杂志费用：1000 元/年 广告、宣传、社区文化费 1000 元/年 招待费 1000 元/年累计支出：7730.88 元/年， 7、固定资产折旧费： 按 3000