开盘营销方案(2017220).pptxVIP

中央公园城首批开盘方案2017.03定价原则Part 1区域纬度竞品比对纬度 客户纬度抗风险力产品力区域市场影响力最终价格形象概念力销售执行力产品价格因素分析视野景观因素市政景观、特殊观景、小区绿化噪音干扰因素小区内车流、快速通道、人流噪音面积户型朝向因素户型面积使用功能东西向与南北向差异其他结构板、露台、阳台赠送、边单元的特殊性一、价格体系论证全盘均价4000元/㎡销售目标1亿元D2＞D3＞D1价格策略二、首开区定价说明销售手段蓄客认筹优惠总体价格测算地块总可售建筑面积单均价总货值8#13072.5135784445万元9#13938.9835784739.25万元一期跃层1487.484176.466621.2410万合计9805.491万元总货值合计约1亿元住宅价格测算楼 栋户 型住宅建筑面积（㎡）单均价（元/㎡）套 数总货值8#D32821.183500239874130D25736.4334504919790683.5D14514.9340046153506609#D32943.8435002410303440D26087.6434505221002358D14907.5340050166855008#、9# D1’顶跃层D2’ D3’ 合计住宅建筑面积2.7万㎡，货值合计9.3千万。住宅价格分布8#，3578元/㎡二期开发部分为B区；临河三栋：2#、3#、4#非临河三栋：1#、5#、6#9#，3578元/㎡8#9#7#6#5#4#10#3#1#一期开发部分总体定为A区D1、D2为刚需快速去化；D3为溢价改善产品2#B区部分根据产品属性分三个批次进行开发认筹客户分析Part 2一期累计产品264套3月开始认筹，现完成认筹142组，预计9月30日一共认筹200组。按照转化率80%计算，选房当日去化180套。认筹情况认筹客户分析认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：①父母为子女购房，②改善型置业；认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。备注：数据统计时间认筹情况认筹客户分析认筹客户年轻客户比例较大，主要分为两类：①父母为子女购房，②改善型置业；认筹客户主要来源于长宁县城区和长宁周边重点乡镇。备注：数据统计时间认筹情况认筹客户分析认筹客户主要为国企单位的员工及私营业主，个体商户及公务员居次；备注：数据统计时间认筹情况认筹客户分析认筹客户主要通过报广、户外媒体了解项目，另外朋友介绍比较较大，品牌传播效果较好。备注：数据统计时间认筹情况认筹客户分析据统计，近60%的认筹客户意向A2栋房源，33%的认筹客户意向A1栋。超过八成的客户关注高层房源，临河小高层由于单价高、总价高，客户区隔明显。备注：数据统计时间认筹情况认筹客户分析认筹客户意向中，高层产品集中在98㎡及123㎡两个户型，小高层集中在170㎡户型；（性价比是客户主要选择因素——功能与价格的权衡）备注：数据统计时间认筹情况认筹客户分析各楼层客户选择呈相对均衡的状态；河景资源对客户居住选择的影响力并不明显备注：数据统计时间认筹情况认筹客户分析据统计，已认筹客户中大部分客户意向单价均在6000元/㎡以下；50%的客户意向价格于6000-6300元/㎡之间。备注：数据统计时间认筹客户总结现阶段客户以国企及事业单位、个体工商户为主；客户关注高层户型明显大于小高层户型；对改善型客户来说，价格因素仍然是客户选择的第一因素；客户意向单价集中在6000-7000元/㎡之间，其中约一半的客户意向价格于6000-6300元/㎡。开盘执行Part 3开盘任务开盘目标：首批开盘力争完成认购5000万元认筹开盘意向登记目标1000组目标450组目标150组上筹措施上筹措施2134活动推广渠道销售暖场活动热度高涨增加频率全城突击持续CALL客兼职覆盖大客户拓展现场老客户挖掘兼职扫荡增加客户基数，老客户积极邀约，持续活动保持高涨热度，营造热销氛围推售计划首批A区8#、9#两栋，推售约2.7万㎡，共264套，预计总货值9千万元。合理搭配房源：D3套四户型树立品质标杆，D1、D2小面积段高层快速去化。楼栋户型总面积（㎡）总套数（套）预计总货值（万元）8#D328211，D210261.339535141343.59#D32943.842410303440D1，D210995.1410237687858合计——27011.4924493006771.5首批次98开盘前工作铺排开盘前工作铺排开盘人员安排及物料准备全部到位开盘认筹6.156.95.155.256.1时间销售动作行销短信活动物料准备老客户认筹信息释放活动客户邀约解筹完成物料准备示范区开放认筹认筹+认筹活动示范区开放+认筹活动开盘时间、产品释放，价值点植入价值点植入认筹+认筹活动示范区+认筹活动开