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PAGE PAGE 1 登记不是我国房屋所有权转移的要件 武钦殿 上传时间:2003-7-18 （内容提要：通说认为，房屋所有权的转移实行登记要件主义，不登记所有权不转移。但笔者认为。从我国的现行立法和司法实践看，我国不是实行也不应当实行登记要件主义的 物权变动模式，而是实行“交付要件主义加登记对抗主义”的物权变动模式：除当事人另有 约定外，房屋非经交付所有权不能转移，房屋交付后应按有关规定办理登记手续，未经登记 的房屋所有权不能对抗善意第三人，但登记不是房屋所有权转移的必要条件。“交付要件主 义加登记对抗主义”的物权变动模式，既符合我国的实际，有利于解决诸如一房两卖等房屋 物权纠纷，也不违反物权法的一般原则和基本理论。） 在合同法颁布之前，我国法学理论界和司法实务界普遍认为过户登记是房屋买卖合同生 效的要件。（*当然，也有学者持相反的意见。见杨立新《疑难经济纠纷司法对策》吉林人民 出版社 1999 年 3 月版，第 208-217 页。笔者也一直认为登记不影响房屋买卖合同的效力。见拙文《论过户登记对房屋买卖合同、工商登记对联营合同效力的影响》载《安徽律师》1997 年第 6 期。））很显然，这在理论上是错误的，也给实践带来很多负面的影响（*如会导致一系列连环购房合同无效，不利于交易的安全与稳定；因房屋涨价卖方故意不过户而主张合同 无效,买方得不到有效的救济等。值得注意的是，目前这种观点和做法在实践中还不同程度 地存在。）。以合同法颁布为界限，理论界和实务界开始对以前的认识和做法进行反思和检讨。现在通说认为，有效的房屋买卖合同是进行房屋过户登记的根据，登记与否不影响合同的效 力；但未办理登记手续房屋所有权不转移，过户登记是房屋所有权转移的要件（即登记要件 主义）。（*王利明〈房屋双重买卖的法律问题〉、郭明瑞〈私有房屋买卖的效力〉，载王利明 主编：〈中国民法案例与学理研究。物权篇〉，法律出版社 1998 年 6 月版，第 108 页、第 105 页。）这种认识，得到了最高人民法院司法解释的认可。（*最高人民法院《关于适用中中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第九条：“。。。法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物 所有权不能转移。”）但这种认识，是否符合我国目前的法律规定？是否适应当前的不动产交 易和登记现实？是否有利于解决房屋物权纠纷？很值得深思。我认为，这种认识是法学家的 一厢情愿，我国现行立法并未把登记作为房屋所有权转移的要件，采登记要件主义，不符合 我国的立法和司法实践，也不利于解决实践中的物权纠纷。 — 登记要件主义不符合我国房屋所有权转移的实际。 首先，我国农村私有房屋的买卖，没有法律规定必须进行过户登记。我国私有房屋按座 落的区域可分为城镇私有房屋和农村私有房屋。由于这两部分私房的宅基地所有权性质不 同，国家对其管理也不同。对于农村私有房屋的买卖，国家并未明确规定需经何部门批准和办何种手续。现行法律只对宅基地的转让作了规定。例如，《土地管理法》第 10 条规定，“依法改变土地的所有权或者使用权的，必需办理土地权属变更登记手续，更换证书。”第 38 条规定：“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”据此，有的学者认为，农村私房买卖的产权转移适用的原则是，农村私房买卖合同，凡有效成立的，房屋所有权的转移时间 应区别不同情况确定：买卖发生在《土地管理法》生效以前的，应自交付时起转移；买卖发生在《土地管理法》生效以后的，应自办理完土地使用权属变更登记手续，取得宅基地使用 权证书之时起转移。（*郭明瑞〈私有房屋买卖的效力〉载王利明主编：〈中国民法案例与学 理研究.物权篇〉，法律出版社1998 年 6 月版，第 103 页。）可见，我国农村私房买卖无须进行过户登记房屋所有权也能转移。 其次， 在实践中，对于许多城镇私有房屋的买卖而言，由于这些交易不像土地使用权的出让、转让那样大都在特定的交易场所进行，买卖当事人一般不涉及政府机关，不像土地 使用权出让那样总是由政府作为一方当事人，所以房屋买卖当事人有可能因各种原因未能登 记，而政府对此也很难干预。如果将登记要件绝对化，不区分各种具体情况，而对未登记的交易一概宣布无效，不利于保护善意一方当事人，维护交易秩序和财产秩序。如王某明知李 某已将房屋出售给陈某，并已交付，但为了不使陈某得到该房屋而与李某恶意串通订立了买 房合同并进行了过户登记，依登记生效主义，王某与李某之间买卖合同应得到维护，其登记 取得的权利也应受到保护。恶意得到法律保护，这明显有违公平原则。再如，某些地区在房 地产开发中把新建的房屋售给公民个人，因管理制度上尚不够完善，房屋管理部门一律未办 理产权登记手续，购