上海施贤路地块初步定位研究.pptVIP

永懋置业施贤路地块初步定位研究;前 言 根据贵司要求，针对施贤路地块进行初步的工程定位研究，主要针对松江目前的市场状态及地块条件作为研究根底开展，因为工作时间的关系，定位工作只是对工程提出初步的认识和意见。;Dep 1 区域市场分析 Dep 2 工程地块分析 Dep 3 工程开发策略研究 Dep 4 工程初步定位;Dep 1 区域市场分析;区域板块划分;区域供给区间;本案;地铁周边工程分析;近期区域房地产市场需求走势;近期区域住宅市场需求走势;近期区域住宅成交均价及平均面积;4月份，片区内物业供给猛增 5月份以来，新上市物业明显减少;普通住宅各户型面积段供需求情况;低密度住宅各类型物业供需求情况;市场动态小结：;总建筑面积18.4万㎡，占地13.7万㎡; 容积率1.34，绿化率40%; 整个小区分三期开发，共有1栋酒店式公寓、13栋小高层公寓、68户联体别墅、44户独栋别墅及商业街组成，总户数达1357户,车位855个。 均价：公寓6500元/㎡ 联排别墅8000元/㎡ 独栋别墅12000元/㎡ 物业费：1.2元/㎡/月。 ;卖点简述： 1、距轨道9号线大学城站约150米，紧邻新城主干道—嘉松公路。 2、社区围墙与公路之间相隔的50米绿化带。 3、南临100米宽天然河道张家浜，隔河与上海外国语大学相望，北面是兴建中的文化休闲广场，通过天桥与47万㎡的新城交通枢纽暨购物中心相连接。 4、房型较为齐全，从一房到三房，面积62—124㎡，紧凑经济，总价30万元起。其特点为多种房型卧室均朝南，且通过大面积的阳台将其连接。 5、公共配套：47万㎡MALL、上海市第一人民医院松江新院、西外国语学校〔十二年制双语寄宿学校〕等设施正在兴建中。上海银行、建行。 ;小区总建面高达52万平方米,是目前松江新城最大的社区; 纯小高层和高层住宅工程； 建筑风格为新古典主义，大中庭、大幢距、英式建筑风格； 生活配套： 社区商业、室内温水游泳池、壁球馆、彩虹飞桥〔连接社区与轻轨站〕； 均价：6300元/㎡。;卖点简述： 1、52万㎡大盘，建成后将是松江新城最大型的社区； 2、核心地段。享受松江新城核心生活圈：上海市第一人民医院、松江行政中心、大学城、占地3公顷的市???广场、高尔夫球场、度假村重重环绕。 3、在三湘四季花城路对面，将建成上海第一MALL。这个超大型商业购物中心由政府投资建设，建成后将相当于徐家汇商业面积总和。 4、与9号轻轨线大学城站也只有一条马路的距离，由横跨马路的自动扶梯天桥连接。30分钟就可以到达徐家汇，无须转乘。 ;市场动态小结：;Dep 2 工程地块分析;新城核心区;地块周边配备有社区医院、学校、菜场、商铺等根本生活设施。但总体上均定位于本地居民，档次较低。 从地块步行至中山广场5分钟，至松江新城商业广场10分钟，至老城区商业广场、易初莲花大卖场15分钟。;紧邻公共汽车五里塘站，拥有沪古专线等5条线路，可到达松江区城区主要站点及青浦区。;地块现状——外部环境;地块现状——内部环境〔A2〕;地块现状——内部环境〔A3〕;A-2号地块: 用地面积:64864平方米; 容积率:≤1.6 绿地率:≥30% 其中集中绿地: ≥10%;地块远景——新城规划;地块远景——区域规划;地块位置;地块价值分析;地块价值分析——A3;地块价值分析——A2;土地开发策略思考;土地开发策略思考;土地开发策略建议;地块局部总结;Dep 3 工程开展策略;品牌现状;品牌策略启示;产品开展思考——商业物业价值;商业价格的推算 按照收益复原法进行计算； 按照8%的年收益率，15—25年回收为要素计算。 商业物业与住宅比照 在同地段进行商业和住宅物业的价值比照；;产品开展策略建议;Dep 4 工程定位;工程定位概要;Par 1 A3地块局部;A3地块总体定位;A3地块规划建议——交通组织;A3地块规划建议——产品品类建议;A3地块规划建议——产品组合形式;A3地块规划建议——产品组合形式;A3地块产品风格建议——洋房局部;A3地块产品风格建议——高层局部;A3地块规划建议——户型配比建议;A3地块户型建议;A3地块户型建议;A3地块户型建议;A3地块景观建议;A3地块景观建议——滨水景观;A3地块景观建议——组团公共空间;A3地块景观建议——宅前景观;错落的密植、跌水等手法的运营，打造出精致的水体景观。;A3地块产品建议——公共空间的生活气氛营造;Par 2 A2地块局部;A2地块总体定位;A2地块规划建议——功能布局;A2地块规划建议——交通组织;60—80平方米物业供给量小，去化率高； 100—120平方米三房户型供给少； 随着地铁的开通，区域出租市场将迎来契