【2016年5月21-22营改增课件】11.地产企业营改增纳税情况表.pptxVIP

房地产企业;;房地产企业;地产企业营改增纳税一览表（2016年第18号公告）;地产企业营改增纳税一览表（2016年第18号公告）;1.老项目如选择简易征收，则税负由5%下降到4.76%。 2.房地产企业机构所在地和开发产品所在地不在同一地的可能性不大，虽然文件有类似表述，可基本忽略。 3.老项目选择简易征收，新项目一般计税。会遇到分摊问题： （1）共同进项税额分摊：收入比例法。如：园林绿化费、基础设施费、开发间接费的一些费用、期间费用的共同进项。 （2）土地款允许一般计税差额扣除，如为同一地块，则土地成本要分摊。可售建筑面积法。 4.老项目如选择一般计税，同样有分摊问题 （1）已缴纳过营业税的开发产品所占用土地款金额与未售部分需要分摊，以计算本项目允许差额扣土地额。 （2）已售开发产品已缴纳营业税，但即使建安工程费、前期工程费等专用发票在营改增后取得，由于其是用于“营业税项目”，也需要对这部分进行进项税转出分摊。 （3）同样一套房子，已经预收60%房款缴纳营业税，则这部分对应的进项税额也要按照销售收入比例法将进项税额做转出分摊。;1.房地产新项目进项税额分析 （1）土地款差额，相当于11%抵扣 （2）建安11%抵扣，考虑上游是否简易征收 （3）利息一律不允许抵扣 2.新项目申报方式 （1）3%预征（注意：与营业税不同，未达到纳税义务发生时间） （2）进项销申报 3.错配及解决方案（纳税义务发生时间问题） “日光盘，卖得快，死得快”，进项税额错配问题，进销项申报时间，是否确定为交房时，还是完工时？（关注销售不动产纳税义务发生时间的重大变化！） 4.预征抵扣问题 如果既有简易征收老项目，也有新项目，新项目预征3%部分，是否允许抵顶老项目5%的增值税呢？（应该允许）;