北京市华发颐园项目营销方案.docxVIP

华发颐园项目营销方案 北京东方蜘蛛房地产经纪有限公司 2022 年 4 月 27 日 目 录 第一篇 第二篇 第三篇 第四篇 区域市场分析 项目市场策略 项目推广策略 项目销售方案 第一篇 区域市场分析 —— 由市场到项目 前 言： 北京市房地产市场 06 年第一季度整体比 05 年房价上涨 17.3%，热点区域主要 集中在 CBD、中关村、望京、亚奥区域。随着奥运脚步的临近，奥运区域逐步成为众 多热点板块中的核心区域。 今年上半年开盘项目有主场、 傲城、 北苑家园(公园 2022 ) 三个项目，还有去年在售 3 个项目推出新房源(详见第一章周边市场分析)。我们针 对本项目所具有的区域市场、 竞争市场、 客户群体进行详尽分析， 得出本项目整体销 售方案。 1. 区域市场供应分析 2022 2022 年本区域主要竞争项目供应统计 未 知 项 目 项目 北辰 北苑 上元 金泉 主场 华发 合计 北辰 山水 主场 合计 建造类型 3 板 2 塔 5 板 3 塔 1 板 3 塔 6 塔 4 板 1 塔 4 板 / 1 板 4 板 7 塔 2 塔 / 套数 404 630 900 2940 308 420 5602 150 1350 600 2100 一居 70 63-81 55-61 54-62 42-47 / 套数 30 126 72 420 220 868 比例 7% 20% 8% 14% 71% / 二居 110-123 100-125 114-129 77-105 98-99 105-128 套数 比例 185 46% 189 30% 144 16% 1680 57% 44 14% 105 25% 2347 共计 7702 套 三居或者以上 套数 138-205 189 130 315 144-250 684 105-127 840 143 44 138-160 315 2387 比例 47% 50% 76% 29% 14% 75% 已 知 项 目 2. 区域项目成交价格分析 9 9500 9000 8500 8000 系列1 7500 7000 6500 上 公 顶 傲 ( 山 主场 元国际 园2022 秀青溪 城尊邸 精装) 水LAVIE 项目 主场 上元国际 公园 2022 顶秀青溪 傲城尊邸 山水 LAVIE (精装) 均价 8500 元/平米 7679 元/平米 7651 元/平米 7514 元/平米 8300 元/平米 8500 元/平米 数据来源：北京市房地产交易管理网(截至 2022-04-18 ) 3. 区域项目产品分析 供应居室比例 供应居室比例 15% 43% 42% 一居 二居 三居 06 年区域市场户型结构以 2-3 居为绝对主力户型，户型结构同质化明显。 三居供应面积统计 三 三居面积统计 48% 52% 105-130平米以下 130平米以上 目前区域已知三居供应，主力面积以 127—160 平米之间为主，以 130 平米为分界， 上下面积数量相对持平，同本项目的产品供应基本相符合，将存在较大的竞争。 签约户型： 4. 区域项目推盘状况 数据来源：北京市房地产交易管理网(截至 2022-04-18 ) 项目一：主场 建造面积 8 万平米，塔楼 22 层， 1 梯 14 户，位于本项目正南 4 公里 开盘时间： 06 年 1 月 21 日开始排号， 06 年 4 月 5 日开盘 推出房源： 334 套， 25656 平米 目前签约： 181 套， 12478 平米 销售均价： 8500 元/平方米 装修标准：毛坯房 签约均价：网上无登记 1 1 个单元 一 52 10 6% 一 52 7 4% 三 143 1 1% 单元 户型 平米 签约套数 比例 合计 / 181 100% 三 143 4 2% 二 98 18 10% 二 99 18 10% 一 64 21 12% 一 42 21 12% 一 64 20 11% 一 57 8 4% 一 42 17 9% 一 55 11 6% 一 75 12 7% 一 75 13 7% 签约比例明细： 户 户型 面积 签约套数 比例 一居 42-75 平米 140 77% 二居 98-99 平米 36 20% 三居 143 平米 5 3% 分析： 主场 143 平米三居位于楼体东南和西南两端，华发颐园户型面积接近，积累 2 个半月签约 5 套。但其塔楼的居住舒 适度远不如本项目板式结构， 对本项目不形成竞争。但小户型的销售周期及价格可以作