一期底商促销及招商的方案设计.doc

一期底商促销及招商的方案设计 一期底商促销及招商的方案设计 PAGE/NUMPAGESPAGE/NUMPAGES 一期底商促销及招商的方案设计 合用文档 广东丰顺锦江美景城 一期底商促销及招商方案 2006年12月 合用文档 一、背景 一期住处300余户交房基本完成，多数业主赶在年前进行装修，争取年后入 住。供给给此部分集体满足平常生活需要的社区配套商业应该相应跟上，此时， 一期底商推出机会已到。在新区商业氛围不行熟的大环境下，怎样迅速消化一期 底商，盘活资本，是本阶段的重中之重。 针对项目地处新区，商业环境冷清的情况，必定运用的确有效的促销活动及 招售并举的方式，在短时间内去化一期底商迅速回笼资本，并以此带动二期遛房 的顺利推出。 二、客群解析 有意向购买商铺的客群有：大多数是有外处收入的当地人、当地自营买卖人 以及一部分公务员。本阶段商铺促销方案应该重点针对此部分集体进行张开。 三、商铺发展抗性 1、项目周围配套设施不行熟； 2、项目对面丰顺中学半封闭管理，校内社区商业配套成熟，分流店面花销集体； 3、项目一期底商单价高，银行按揭较难办； 4、一期住处业主还没有完好入住，店面花销集体较单薄； 5、新区商业氛围不行熟。 四、经营业态 1、业态选择 依照项目地处新区以及商铺东要服务一期住处业主的策略，选择业态主要掌握以 下几点原则： ●项目地处新区，商业氛围冷清，目前还没有租金市场； ●主要为当地较有名较有实力的自营小百货商家； ●合适考虑专业化商街模式（如建材、家具等）； 合用文档 ●花销对象为项目一期住处人群以及居住在新区的居民； 依照以上三点，本项目经营业态主要为： （1）沿街主力店 主要设置在沿街的店面，如3#、5#的底商。亮点在于引进专业餐饮商家（丰 顺畅地较稀有成规模的餐饮机构）、实力较雄厚的商场连锁、药店连锁、建材超 市或家具商场等，形成地域亮点，增加项目吸引力；一方面可以提升整体商业品 质，形成市场影响力；另一方面可以有效创立新区的租金市场以及提升商铺的租 金水平。 （2）内街便利店 主要设置在面向小区的店面，引进当地自营的中型小百货商家，如理发店、电信缴费网点、裁缝店、早餐/夜宵店等，方便小区居民的平常生活需求。 2、招商方式 由于项目地处新区，商业氛围不行熟，商铺还没有租金市场，若是以老例的收取租金方式招商，收效不明显，甚至可能造成商铺冻结的情况。因此，在目前新区商业冷清的大环境下，要进行项目一期底商的招商，必定合适运用优惠政策以吸引商家的关注并促进其进驻。 考虑到实质情况，一期底商租金控制在10-20元/㎡之间。 （1）预交保证金，免租半年。 1、商家只需要起初缴纳3000-5000元之间的进驻保证金，免收租金半年。 、半年后，商家每三个月缴纳一次租金及管理费。 3、若是进驻商家缴纳保证金时一次性缴纳半年租金，则免租期延长至一年。 4、租借合同到期后，商家如不连续租用，可停止合同，开发商全额退还保证金。 5、合同期未满，若是商家要退租，开发商退还其缴纳的余下部分租金，保证金 作为违约金归开发商全部，不予退还。 （2）一次性缴纳租金，免租一年。 1、商家一次性缴纳3年租金，从第四年起，免收一年租金及半年管理费。 、一次性缴纳租金的商家，享有优先优选一间备选商铺地址的资格。 、租借合同最少年限为5年。 合用文档 3、经营方式 （1）返租经营 购买商铺的业主拥有商铺产权，但不直接进行自主经营，签订合同，全权委 托开发商经营管理，业主只收取每年相应的投资回报金额，则开发商拥有约定年 限里的商铺经营权、管理权及收益权。 2）自主经营 由购买商铺的业主自行经营店面，自负盈亏，如期缴纳商铺管理费。 五、促销方案 （一）购铺提前返还投资收益方案 推行主题：旺铺抢购，提前收益。 时间：2007年1月起 策略：用提前返还购铺业主前三年的投资回报收益的方式，即隐性降价，用短期 的资本回报吸引意向客户的购买。 前提： 1、购买商铺的业主必定与开发商签订《返租合同》，经营方式为返租经营。（详细方式见上“经营方式”） 2、起初估计商铺投资回报率。假定投资回报年限为三年，商铺总售价为M。依照投资回报率依次为第一年4%、第二年5%、第三年6%，则前三年的投资回报收益：4%M、5%M、6%M。 3、本司与开发公司确定一次性抵扣的投资回报收益额度。 4、本司销售部确定一期底商本阶段推出的备选店面地址，其中3#、5#楼底商来 访者很多，可合适考虑。 主要流程： 事宜 执行单位 备注 传达促销信息 本司 向来访客户、致电、DM通知详细促销信息 意向客户签订购房 本司、美景 在总房价里一次性抵扣前三年的投资回报 合同、三年返租合同 收益，即4%M+5%M+6%M=15%M，商铺总售价 合用文档 的15%。 一致招商、一致经营、一致管理、一致收益。