旧城改造项目财务评价方案.doc

旧城改造项目财务评价方案 项目建设的主要目的是棚户改造，从而为土地招商引资及土地开发打下良好的基础。开发形式为土地的转让，整个项目根据资金情况计划于3年内完成项目前期开发及招商引资工作。 财务评价的主要依据： 1、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版) 2、《房地产开发项目经济评价方法》 3、项目设计方案 4、房地产市场调查 一、销售收入及销售税金估算 1、销售价格 通过对县房地产市场情况的调查与分析研究，结合本项目规划方案、所在位置的周边条件及土地价格情况，本次经济效益分析按土地售价130万元/亩进行效益测算。 2、销售收入 项目可出让土地面积为450.74亩，项目销售收入总计58596.2 万元。具体计算详见表12-1。 3、销售税金及附加 根据国家及长沙市的有关税收政策，项目应按销售收入的5%缴纳营业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的5%缴纳教育费附加。 项目开发完成后，向政府部门缴纳的销售税金及附加总额为3281.4万元。项目销售税金及附加详见附表12-1。 二、总成本费用估算 项目的成本费用主要包括开发建设成本、管理费用、销售费用，财务费用等。 1、开发建设成本：项目开发建设成本包括征地拆迁费、建安工程费及其它费用等，详细内容构成见投资估算一章。 2、销售及管理费用：按土地销售收入的0.5%考虑,合计293万元； 3、财务费用（含建设期利息）：即银行贷款