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房地产基础知识于业务流程 一．房地产行业的基础知识 1. 1.什么是房地产？ 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为“不动产”。 存在形态: 土地、建筑物、房地合一 2. 2.什么是容积率和得房率？ ① 容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。容积率越高，说明小区内房屋套数越多，居住人数也就越多，所以居民的舒适度越低。反之容积率低则舒适度越高。 ② 得房率 ：可供支配的面积（套内面积）与建筑面积之比。 3. 3.房地产的特征 ① 房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）； ② 房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）； ③ 房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）； 4. 4.房产建筑面积的组成 ① 建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积 ② 套内建筑面积=套内房屋使用面积 + 套内墙体面积 + 套内阳台建筑面积 ③ 公摊面积 ：分摊的共有公用建筑面积。 5. 5.房屋使用性质的分类 ① 住宅：普通住宅（套内面积 140 平方以下）及非普通住宅（套内面积大于等于 140 平方） ② 非住宅：商铺、写字楼、厂房、单身公寓住宅分类 ① 按照楼层对住宅的分类 多层：总楼层 7 楼及以下 小高层：总楼层在 8-12 楼 高层：13 楼以上 跃层：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅 （跃层：由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋，但和 LOFT 不同；loft 户型一般是层高在 5 米左右的小户型，面积在 30-50 平米。由于可以分割成两层，实际使用面积就可达到销租面积的近两倍。而且高层高空间变化丰富，购买者可以根据自己的喜好随意设计。一般设计为下层做客厅、餐厅、厨房，上层做卧室和书房。） ② 按照房屋产权性质对住宅的分类 商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外资投资企业）开发经营建设并出租、出租的一手房。 房改房：已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工 个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权。 私房：又称私有住宅、私产住宅，由个人或家庭购买建造的住宅， 包括商品房及已经交易过的房屋。 经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免征土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出租价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 集资房：一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出租。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。 安居房：指实施国家“安居工程”而建设的住房（属经济适用房的一类），是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是人均 4 平方米以下特困户提供的销租价格低于成本，由政府补贴的非营利性住房。 解困房：是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。 拆迁回迁房：政府、开发商拆迁后实物分配的房屋。 6. 6.土地类型： 按取得土地使用权方式的分类： ① 出让土地：国家有偿出让的土地，土地使用者按照交纳土地出让金获得使用权，包括目前开发商建造的商品房用地等（涉及到要 交纳土地出让金）。 ② 租赁土地：国家有偿出让的土地，土地使用者与国家签订租赁协议，按年交纳租金获得土地使用权。 7.识别三证及不动产登记证③ 划拨土地：国家无偿提供的土地，包括房改房、教育用房、 7.识别三证及不动产登记证 权属证书识别：（何谓三证） ① 房屋权属证书包括房屋所有权证（简称房产证）、房屋共有权证、房屋他项权证 ② 契证 ③ 国有土地使用证（简称土地证） 权属证书介绍 房屋所有权证和房屋共有权证：由建设部统一设计、监制，为红色，是目前见到最多的。 第一页最上面可以看出房屋的区域及房屋的性质：如杭房权证拱改字第号，拱代表拱墅区，改代表房改房。 第二页记载的为房屋的基本情况，可以核对一下房屋的坐落与最后一页分层分户平面图上的座落是否一致，面积与平面图上的面积是否一致。从房屋状况看，设计用途只有住宅跟非住宅之分，从中可以计算房产交易手续费：住宅为 2 元/㎡，非住宅为 6 元/㎡。下面设定他项权利摘要里可以看出房屋是否设有他项权利及抵押权人是谁。第三页附记里有些会有加注：比如另有共有权人，是否房改购房，总层数含 有地下一层，或者继承等可以体现出来。 第三页右下