市政配套费在契税中的计税依据.docxVIP

市 政 建 设 配 套 费 在 土 地 供 应 环 节 的 契 税 依 据 一、很多地方，企业缴纳的城市基础设施配套费需列入计税价格 据以缴纳契税 城市基础设施配套费是依据规划的建筑面积缴纳的， 是为建筑而缴纳的，不是取得土地使用权的对价；公开挂牌结束后签署的《成 交确认书》上明确竞价的“成交价格”，这个价格应该就是契税的计税价格；企业缴纳的费用是“城市基础设施配套费”不是“市 政建设配套费” 《契税暂行条例》第四条规定“ ?契税的计税依据：（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；” ? 《契税暂行条例实施细则》第九条规定“条例所称成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 ”从《条例》、《细则》看，两者都以成交价格作为计税依据， 而且明确是“合同价格”， 市政建设配套费是否是城市基础设施配套费。 财税【2004】号中的“市政建设配套费”不是当前“招拍挂”下 企业缴纳的“城市基础设施配套费” 青苗补助费不是熟地供应下土地使用权人应当支付的费用。 《城镇土地估价规程》是国土资源部评估地价的指导文件，出让 国有土地需要先进行出让底价评估，《规程》规定“适用于新开 发土地的价格评估”可适用成本逼近法，而且在出让土地使用权 时，土地成本是重要的参考依据。成本逼近法下成本由土地取得 费、土地开发费、土地开发利息、土地开发利润和土地所有者收 益构成。土地取得费“主要表现为取得农村集体土地而发生的征 地费用，或是为取得城市国有土地而发生的拆迁安置费用。”而 “征地费用是指国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费，以及安置 补助费等。”为取得城市国有土地而发生的拆迁安置费用“主要 包括拆除房屋及构筑物的补偿费及拆迁安置补助费。 ”从《规程》看出，征地费用中的土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费等补偿费和拆迁安置费用应是财税【 2004】134 号文件中的“各种补偿费用”，这部分补偿费用在征地或土地一级开发时要将其支付给相关补偿对象，意味着在当前熟地供应的土地储备模式下，土地储备中心在土地储备时已经将补偿支付给补偿对象，通过“招拍挂”取得土地的土地使用权人不再需要支付。 只有在非净地或生地供应模式下才可能需要支付补偿费用。 那么在生地供应模式下是否需要支付“市政建设配套费用”或“城 市基础设施配套费”呢？ 《城镇土地估价规程》规定，“土地开发费是为使土地达到一定的开发建设条件而投入的包括有关税费在内的各项费用。 主要包括宗地内外的土地开发费用。 宗地红线外的土地开发费用主要指基础设施配套费用、公共事业建设配套费用和小区开发费用；宗地红线内的土地开发费用主要指土地平整及宗地内的基础设施 配套费用。”该《规程》的“基础设施配套费用”是根据 2007 年出台、2018 年修订的国土资源部、财政部、中国人民银行联合文件《土地储备管理办法》规定，土地储备“要完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的‘通平’要求。”《土地储备管理办法》规定的这些“七通一平”费用即土地开发费的组成部分，也就是出让前应当达到的必要条件， 满足这些条件的基础设施配套即可以出让了。 参考《天津市经营性土地出让成本及政府净收益管理办法》有关规定，该《办法》规定的土地出让成本由五方面构成，其中包括土地整理费用和其他费用，其他费用包括 城市环境改善费用、市政公用基础设施建设项目资金。根据这些文件判断，土地出让成本中已经包括了出让土地必要的“基础设施配套费”，即“通平” 费用。 综上所述，在土地出让前，土地储备部门已经收取的土地出让金弥补了其支出的基础设施配套费和各种补偿费用， 在当前熟地出让的情况下，土地使用权人不需要进行另外的土地开发，与土地取得相关的费用在“招拍挂”时已经全部支付，而且随“招拍挂” 取得的土地使用权所达到的基础设施配套达到了土地出让的最 低要求，也达到了土地出让合同的最低要求，土地出让合同所出 让的土地具备合同成立的最基本要素，因此，合同成交价格就应 是《成交确认书》确定的价格。 那么企业支付的“城市基础设施配套费”又是什么呢？ 城市基础设施配套费是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用， 它按建设项目的建筑面积计征，其专项用于城市基础设施和城市公用设施建设，包括城市道路、桥梁、公共交通、供水、燃气、污水处理、集中供热、园林、绿化、路灯、环境卫生等设施的建设。青岛保税区管委会 《关于加强城市基础设施配套费征收使用管理的通知》 对城市基础设施配套费的规定具有代表性，第一条规定“一、征收标准和使用范围”“凡在本行政区域内新建、改建、扩建各类房屋建筑工程项目的单位