佳兆业集团控股战略研究院2020年房地产行业白皮书.pptVIP

2020年房地产行业白皮书 综 述 有一种力量，叫专业的力量。 专业的价值，就在于化解不确定性所带来的恐慌和风险，提供相对确定的方 向和路线图，提振信心，笃定前行，危中取机。 每一个行业焦点，我们都曾冷静思考，呐喊发声： 2018年 8月，当中美贸易战硝烟四起，市场极度悲观时，我们提出贸易战只 是扰动因素，要保持战略定力，前瞻性指出投资窗口期已经来临…… 2019年 9月，在市场极度担忧行业拐点已经到来时，我们坚定认为地产尚未 到顶，2019年销售额不可能比 2018年低…… 2020年 3月，在美股大跌金融危机言论甚嚣尘上时，我们沉着指出全球金融 危机概率低，A股已处于底部区域，要加大 A股配置…… …… 今天，我们同样分享对于这个行业的看法。 对于房地产行业，我们有三个基本的判断： 第一，中国房地产当前仍是增量主导的市场，尽管行业增速放缓，但总量还 未到顶。未来 10-15年仍是房企战略发展机遇期，夯实主业仍是不变的主题。未 来要么出众，要么出局，行业加速集中，内生能力驱动盈利到达新峰值。随着科 技作为“新基建”，后疫情时代叠加美好生活，房地产全价值生态链正在被重构。 第二，中国房地产目前也正处于从增量市场到存量市场的转轨期，城市更新 必将大行其道，成为新的诺亚方舟。工改新元年、政策频出，推动产业升级；城 市更新走向城市更新+，多样化政策组合构建多样化存量更新方式；龙头逐步向 全国化布局战略演变，未来的发展趋势将是体量决定地位、质量决定护城河。 第三，中国房地产也从单一的地产开发升级为“地产+产业”双轮驱动，随着 大资本时代来临，资本的魔力之盒打开，资本将成为房企多元化转型的加速器。 依托资本平台，聚焦科技、健康和资管三大潜力赛道，重构产业估值，推动产业 以全新的逻辑实现指数级增长，构建企业第二增长曲线。 总之，房地产将从传统单一地产开发驱动，升级为“地产开发+城市更新+产 业资本”三驾马车共同驱动，新时代的大幕已经徐徐拉开。 1 2020年房地产行业白皮书 1 地产篇 地产尚未到顶，但玩法已变，内生能力驱动房企盈利到达新峰值 核心观点：地产尚未到顶，拐点还未到来。未来要么出众，要么出局，行 业正加速集中，内生能力驱动盈利到达新峰值。科技作为“新基建”，后疫情 时代叠加美好生活，房地产行业的全价值生态链正在被重构。 1、房地产到顶了吗？拐点是否已经到来？ 每当宏观经济、金融环境出现较大波动，每当行业遭遇严厉调控，每当行 业发展遇到短暂的困难时，“房地产已经到顶，拐点已经到来”的此类悲观论 断就会卷土重来。如果不能正确看待，轻则看错行情，错失发展机会，重则对 行业失去信心，盲目转型而陷入多元化的沼泽。 对此，我们观点一向旗帜鲜明：地产尚未到顶，拐点还未到来。当前房地 产市场表现为总量攀升、增速放缓的趋势，未来 10-15年将持续处于高位平台 期，仍是房企重要战略机遇期和发展期。 这个判断主要是基于三点：第一，即便在市场比较悲观的 2018年、2019 2 2020年房地产行业白皮书 年，房地产行业销售额仍接连创了历史新高，需求的基础是坚实的；第二，这 还是在核心一二线城市严格执行限购限贷调控政策下取得，需求尚未完全释 放；第三，长期来看，城镇化率仍有 20%左右的上升空间，消费升级下的改善 型需求稳步增长，需求的持续动力仍在。 2、竞争格局：要么出众，要么出局，惨淡行情加剧市场集中。 “要么出众，要么出局”，这已经成为行业竞争新常态。 我们发现行业集中度存在一个特殊现象，每当市场行情惨淡的时候，往往 是行业集中度快速上升的时候，比如 2014年、2017年和 2018年；而市场形势 相对较好的时候，则行业集中度保持稳定，比如 2013年、2015、2016年和 2019年。 越是行业困难，大规模收并购越是耀眼。“大鱼吃中鱼”甚至“大鱼吃大 鱼”，加速行业集中。据 Wind数据显示，2019年 A 股房企完成交易的并购案 例数仅为同期 1/3，但并购金额上涨 64%，大规模收并购比例上升。 后疫情时代，中小房企生存更加艰难，预计 2020年并购潮将持续。但值得注 意的是，经历 2017-2019年并购高峰后，优质并购标的逐渐减少，但并购选择标 准却逐步提升。一方面从土储价值来看，前期高价抢地的中小房企投资回报率不 高；另一方面从区域协同来看，大部分品牌房企投资重心加速回归一二线，资产 分布在大多数三四线的中小房企难受青睐。 3 2020年房地产行业白皮书 3、房企表现：内生能力驱动盈利到达新峰值。 （1）即便在行业利润下行的趋势下，房企内生能力仍驱动盈利达到新的峰 值。 2019 年，我们发现一个奇特的现象，上市房企净资产收益率创了历史新高 20.6%,而这是在利润率下行，杠杆下降的背景下取得的，从驱动净资产收益率的 三驾马车