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柳州“龙潭公园” 项目发展计划 王立法 2004 年 6 月 项目发展计划 项目发展计划 PAGE 10王立法 PAGE 10 王立法 机密文档 目 录 第一章 项目概况 2 1 项目来源 2 建设地点 2 项目建设内容 2 投资预算和资金来源 3 财务效益 3 第二章第三章 项目规划方案 4 项目市场分析 5 、柳州社会经济概况 5 、柳州房地产市场概况 6 、柳州市固定资产投资、工业产值、居民收入增长 6 、柳州市 2001、2002 年房地产投资增长分析 8 、项目市场优势 9 第四章 项目实施进度 9 项目工程实施进度 9 销售实施计划 10 第五章 投资分析 10 投资估算 10 资本金和资金筹措 11 第六章 财务效益初步分析 11 营业收入预测 11 营业利润预测 11 第七章 结论 11 第八章 附件与附表 12 第一章 项目概况 1. 1 项目来源 “云林居”项目位于广西柳州市，地块及项目开发权属于柳州市和佳房地产开发有限公司。和佳公司已支付所有土地款，拥有项目的土地使用证，且无任何抵押或贷款行为。 和佳公司原股东因内部原因，将项目公司的股份转让给和一集团，由和一集团的下属公司上海和居企业发展有限公司（持有 70%的股份）和深圳市澄和投资有限公司（持有 30%的股份）共同持有。转让款合计 10220 万元，目前已经支付 7550 万元。 建设地点 “云林居”项目地块总面积为 337.7 亩，位于柳州市龙潭公园风景区入口处，距市中心仅三公里，紧靠柳州市南线快速干道柳石路，交通十分便捷。 龙潭公园是自治区 AAAA 级风景名胜区，位于柳州市区南部，规划面积 544 公顷。 本项目地块范围内拥有约 40 亩的原始次生林，地块四周山环水绕，堪比桂林。不仅是在柳州，甚至在全国的百万以上人口城市的市区中，该项目的自然环境都是十分罕见的。 目前该块土地评估价格在 3 亿元以上。 项目建设内容 规划建设 100 套联排别墅和低密度的多层住宅，综合容积率为 1.2。 本项目总建筑面积为 22.7 万平方米。其中住宅建筑面积 21.7 万平方米； 商业建筑面积 5000 平方米；公建配套设施建筑面积 5000 平方米。 投资预算和资金来源 经测算，本项目建设投资总计为 4.05 亿元（含土地费用），本项目建设资金由项目股东提供 1.4 亿元作为项目建设的资本金，自有资金率达到 35％，其余部分由项目公司通过银行贷款等方式自筹解决。 财务效益 初步测算，本项目预计总销售收入 6.14 亿元，税前利润预计为 2.06 亿元， 税前投资利润率（2.06 亿元/4.05 亿元）为 50%；自有资金回报率（2.06 亿元 /1.4 亿元）为 147％，项目的财务效益好，具有很强的竞争力。 由于龙潭公园项目所在环境的不可替代性和产品定位的高起点，龙潭公园项目将多层住宅价格定为 2700 元/平方米，联排别墅价格定为 3000 元/平方米， 是完全合理而且具有相当竞争力的。因此对项目销售的预期是较为准确的。 第二章 项目规划方案 充分利用该地段无可替代的天然环境； 融入岭南地区深厚的文化底蕴； 注入世界一流的住宅设计理念； 规划以五、六层多层建筑为主，辅之三层联排别墅，预计多层住宅总建 筑面积 17.96 万平方米，联排别墅总建筑面积 3.63 万平方米，容积率仅为 1.2； 住宅建筑面积适中，便于控制房屋总价； 房型设计与功能性设置适合现代家庭结构，方便日常生活。 主要建筑技术指标 序号 序号 指 标 1、 总占地面积（平方米） 数 值 225132 可建筑用地面积（平方米） 188761 2、 总建筑面积（平方米） 226513 其中：商品住宅（平方米） 216513 商业建筑（平方米） 5000 公建设施（平方米） 3、 综合容积率 5000 1.2 4、 绿地率（%） 50% 第三章 项目市场分析 、柳州社会经济概况 柳州，又称龙城，位于广西壮族自治区中部、北距国际著名旅游城市桂林 150 公里，南距广西首府南宁市 264 公里。这座具有二千多年历史的古城，象 一块翡翠，镶嵌在桂中腹地。全市辖两县五区，总面积 5307.24 平方公里，市 区面积 658.31 平方公里，全市人口 183.48 万人。柳州是国务院批准的历史文化名城和国家甲级旅游城市，也是国务院批准的一类口岸城市。 柳州市是广西最大的工业基地、货运中心和铁路枢纽。经过半个多世纪， 特别是改革开放二十多年的发展，全市已形成了汽车、机械、冶金、造纸和包装印刷、轻纺、日化、建材等主导产业为龙头的现代化工业体系，拥有一批在国内外市场上具有较强竞争力和较高市场占有率的优势企业和名牌产品，经济发展潜力巨大。 柳州市素有桂中