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小产权房的法律问题 1、小产权房一词的含义。 所谓小产权房, 是我国对游离于法律之外的商品房的一种特定称谓, 本文意义上所使用的小产权房一词, 是大产权房的对称。按照通说, 大产权房即完全产权房, 是在开发商在办理合法的立项开发和土地出让手续的基础上, 按规定上缴土地出让金和使用税费, 再由国家发放土地使用证和房屋预售许可证后, 由国家颁发产权证, 可以合法地上市交易的房屋。那么, 相应的小产权房就是不完全产权房, 它大多是在农民集体土地上建起的房屋, 一般有村镇自行开发建设, 出售给非该农民集体经济组织以外的人或组织, 由乡 (镇) 政府或村委会颁发所谓的“乡产权证”证明其权属, 这种房屋没有土地部门颁发的土地使用证和预售许可证, 房管部门也不予对其产权给予备案发证。 二、小产权房法律现象产生的原因 (一) 小产权房成为国家垄断土地市场的前提 1.小产权房问题产生的根源在于我国的农村土地法律制度 和户籍的二元结构类似, 我国的土地结构同样是城乡分离式的——国有产权的土地和农民集体所有的土地, 这两种产权在法律上的地位上的不同集中体现在一定类型的土地使用权能否成立以及是否能够取得合法地位与一定的所有权相联系, 这是小产权房这种特有现象得以产生的法律制度基础。为了实现节约用地和保障耕地这一确保粮食安全的国家利益, 我国也按照世界各国通例建立了土地总体规划和控制建设用地规模的审批制度, 但是, 我国在控制建设用地规模的制度设计上却把获得建设用地的前提定位在国有土地上, 也就是说一块土地要想获得建设用地资格, 它在所有权性质上必须是国有的, 但随着我国经济的发展, 可以用于建设用地的国有土地实际上已被用尽, 担当建设用地任务的现在是原属于农村集体组织所有的集体土地。这样, 我国在建设用地的制度设计上就人为的加入了由集体土地变为国有土地的征收制度, 这实际上是实现国家垄断土地市场的前提手段。而土地在其属性上, 它既是一种自然资源, 更是一种能实现经济价值的财产性资源。于是, 依附于土地的财产属性, 发生了土地所有者、现实控制者实现其财产利益和地方政府借对土地的垄断实现地方财政收入增长的争夺, 小产权房正是在这种争夺的状况下产生的。 2.农村集体土地权利主体的不确定性是小产权房这种游离于法律之外的现象得以产生 我国法律规定:农村的土地属于农村集体经济组织或村民委员会进行管理, 农民作为集体经济组织的成员可以以承包的形式实现其对集体土地的使用权。但是, 农村集体经济组织或村委会也只是对农村集体的土地进行管理, 执行管家的职责而已。按照周其仁先生的看法, 农村土地集体所有制既不是一种“共有的、合作的私有产权, ”也不是一种纯粹的国家所有权, 它是由国家控制但由集体来承受其控制结果的一种农村社会主义制度安排。 这种制度造成了农村土地权利主体的不明确, 而这种主体不明确的土地制度安排是造成如小产权房现象出现的现实原因。 (二) 土地补偿款的发放缺乏限制 1.不合理的土地法律制度安排, 使得农民不愿对土地进行保护 按照我国相关法律的规定, 农村的土地属于农村集体组织所有, 但是, 散见于不同法律中的征收征用制度, 仅仅规定了国家可以以公共利益的名义征收征用, 但对征收征用条件、程序以及对由此引起的补偿的规定却是模糊的, 这使得此制度在操作中产生以下两种不良后果:一是在现实中, 农民往往在一纸红头文件的简单行政指令下就莫名失去了自己的土地, 农民特别是城市近郊的农民不知道自己的土地那一天就会被征收, 对土地没有一种安全的预期。二是按照我国《土地管理法》的规定, 征地补偿款以土地的原有收益为计价依据, 这使得征地补偿金计算基础非常低, 而补偿款总额往往不超过征地前五年的收益, 这使得征地补偿金总数非常有限, 而补偿金的发放对象又不明确, 造成发放的中间环节多, 容易造成截留现象的发生。但是, 在现实中, 土地被征用后, 由于政府对土地交易市场的垄断, 使得土地出让金的数额在扣除政府对开发土地进行基本建设投入的费用后, 也往往有土地征用补偿款的几十倍甚至上百倍。这使得作为农村土地不完全所有者的农民产生一种被剥削感, 造成城市近郊的农民或最基层的政府和农民合谋以小产权房等形式积极违规用地的现象出现。 2.我国现有的土地总体规划中的农用地和建设用地的划分依据不明确和当事人根据收益最大化或成本最小化原则对自己的行为作出选择相冲突 一般来说, 土地利用人以土地收益为转移, 从事农业生产和生态建设的土地权利人获得的收益比非农业生产的收益低, 他们将土地转用于可以带来更高利润的土地利用类型是一种内在的利益需要。但是政府为了保证农业生产, 在土地进入市场之前, 土地利用分区和土地供应计划中就已经在农业用地和建设用地之间, 工业、商业和居住用地之间作出了安排。这种基