土地熟化经营与项目引资及招商有关问题与案例简析[1].(1) .pdfVIP

土地熟化经营与项目引资及招商 有关问题 一、土地熟化经营基本情况 〔一〕片区土地熟化的必要性：土地是人类社会最重要的生 产要素之一，是城市发展最稀缺的第一资源。其重要性是：一是 对提高土地利用率，节约用地、集约用地具有重要作用。二是对 实现市政设施综合配套、同步建设、同步完善，更好地服务片区 项目建设的重要途径。三是提高投资效益与效率，节约投资的重 要机制。四是加快和推进片区发展有效机制，到达熟化一片、配 套完善一片、完善发展一片的目标，形成科学、有序，高质量、 高效率，全方位、全过程良性管理机制。 〔二〕片区土地熟化的基本原则：一是要坚持超前谋划超前 策划原则。城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析建设与 维护管理的关联因素，从项目规划策划阶段系统谋划各项建设与 管理任务，以科学确实定实施方案 。二是要坚持系统性规模化发 展原则。城市土地熟化片区开发综合配套，要认真分析刚性需求 或潜在需求，从系统全局着眼谋划各项建设与管理任务，以最少 的投入获得最大的规模化效益。三是要坚持统一规划设计和建设 原则。土地熟化片区开发综合配套，是一项完整的系统工程，既 要超前谋划与策划，更要认真分析片区及其周边需求，更要统一 学习文档 仅供参考 规划设计与建设，以防止出现缺项漏项，到达统一投资的集约化 规模化效益。四是要坚持多渠道聚资与同步推进原则。城市土地 熟化需要资金量大、有些项目建设工期长、涉及因素多情况复杂， 因此，要积极吸引各方资金,特别是全力做好项目引进与招商工作， 同步推进各项任务，统筹规划设计与建设，确保各项任务的协调 发展。 〔三〕土地熟化经营主要任务。什么是土地熟化：土地，分 为生地和熟地。所谓生地，就是刚刚收上来的土地，基本保持原 有状态〔农田、工厂、荒地等〕。这样的土地理论上是不做转让 的，需要变成熟地。而所谓熟地，就是在生地上完成三通一平的 工作，包括：路通、水通、电通和场地平整，乃至各项市政服务 设施配套完善。 土地熟化与经营的主要任务：包括项目涉及范围内城市居民 搬迁安置与补偿、国有单位土地收储与补偿、集体土地征用补偿 与村民安置、安置房屋建设、拆除迁移公共设施拆迁与补偿、规 划新建配套市政基础设施、规划建设公用配套设施、山体河道绿 化等环境设施建设、项目洽谈与招商，以及正式 〔或临时〕通水 通电通路通气等设施建设。土地熟化是一个动态过程。 二、土地熟化与经营推进重点难点任务 〔一〕研究分析土地利用总体规划。土地利用总体规划是根 据社会经济可持续发展的要求和当地 自然、经济、社会条件，对 学习文档 仅供参考 土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安 排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。 〔二〕片区策划规划设计方案编制。规划设计作为一种生产 力，其水平决定了市政公用事业建设的水平。城市规划体系主要 由城市总体规划与详细规划组成。其中，作为片区土地综合开发 项目，其详细规划包括控制性详细规划和修建性详细规划。修建 性详细规划原则由招拍挂或土地划拨确定的工程建设单位负责。 重要片区要编制城市设计，以更好描绘城市空间布局与城市风貌 景观，控制与引导片区建设。规划管理贯穿于项目实施全过程， 具有至关重要的指导作用，对实现市政公用事业、片区开发和谐 统一提供了前提与保障。同时，要加强行业发展规划编制与执行。 要强化行业发展方向研究与定位，解决市政公用行业存在“短板”， 花好每一分钱，尽可能以最少的投入获得最大的产出与收益。 〔三〕土地利用强度测算与期初预测。土地熟化实施前，应 依据控制性详细规划进行土地利用强度等情况测算，依据现状情 况及土地征收与拆迁方法进行熟化成本测算，分析投入与产出， 分析投资结构与时序，作出项目运作的实施战略与方案。土地熟 化测算内容包括：执行政策依据，土地性质、土地征收预估、各 类地上物补偿、各类障碍物迁移补偿、安置房建设与各类补偿、 财务费用。要认真检查核对土地证、房产证、评估报告、各类合 同、各类原始发票的原件，并据此取得相关复印件，作为研究政 策及测算与补偿的依据。同时，要加大评估测算与补偿分析管理 学习文档 仅供参考 的力度，提高市场分析预估水平。要做好