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会计实务类价值文档首发！ [税务筹划精品文档]房地产开发项目全程税务测算 房地产开发项目全程税务测算（一）耕地占用税、契税、城镇土地使用税、 印花税 目录 一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种 二、涉及税种的相关规定及测算方式 （一）耕地占用税 纳税人及测算方式 耕地占用税与土地成交价款的关系 （二）契税 纳税人及测算方式 市政建设配套费是否缴纳契税 （三）城镇土地使用税 纳税人及测算方式 城镇土地使用税纳税义务的开始与终止时间 地下建筑物是否缴纳城镇土地使用税 （四）印花税三、结语 美国有句名言只有税收和死亡不可避免。税，是企业在发展过程中必然发 生的，并且行业不同税额不同。而房地产开发企业在目前的经济形势下， 开发项目溢价程度高（尤其是在土地价格较低的情况下拿地的房地产开发企业），导致综合税负所占比重越来越高。因此，房地产开发企业的税负是老板非常关心的问题。 会计实务类价值文档首发！ 要解决房地产开发企业税负问题并进行合理的税务规划，就需要先了解房 地产开发项目运作过程中涉及的税种，以及这些税种的测算方式和缴纳方 式，从而才能有针对性的采取相关措施来解决房地产开发企业的税负问题。 本文主要从房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种以及测算方式两 个方面入手解析以上问题。鉴于篇幅有限，此次仅介绍契税、耕地占用税、 城镇土地使用税、印花税相关规定。 一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种 房地产开发企业取得土地前后涉及的主要税种包括：耕地占用税、契税、 城镇土地使用税、印花税。 在预售阶段开始后，房地产开发企业涉及的主要税种有：增值税及附加、 土地增值税、企业所得税、印花税等（见下期：房地产开发项目全程税务 测算（二））。 在对以上税种进行提示后，接下来了解以下各税种的具体规定、测算以及 缴纳的时间，从而整体上对房地产开发项目涉及的税种有所把握。 二、涉及税种的相关规定及测算方式 （一）耕地占用税 房地产开发项目因为所处地域不同，操作方式有很大差异。有很多地方的 房地产开发企业在未通过招拍挂取得土地之前，就已经实际占用了耕地， 甚至进行了违规建设。那么在取得土地之前占用耕地的这段时间内，房地 产开发企业是否缴纳耕地占用税呢？ 纳税人及测算方式 《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条规定，占用耕地建房或者 会计实务类价值文档首发！ 从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，且《中华人民 共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四条第二款规定，未经批准占用 耕地的，纳税人为实际用地人。因此，未经批准占用耕地的房地产开发企 业也应当缴纳耕地占用税。 耕地占用税如何计算呢？耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收，实际占用的耕地面积，包括经 批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。 如，A 地区的耕地占用税税额为 20 元/平方米，房地产开发企业占用耕地面积为 1000 平米，那么耕地占用税为 20＊1000=20000 元，为一次性征收， 且根据财税〔2007〕176 号《财政部 国家税务总局关于耕地占用税平均税额和纳税义务发生时间问题的通知》的规定，纳税义务发生时间为实际占用耕地的当天（未经批准占用耕地的情形时）。 耕地占用税与土地成交价款的关系 此外，实务中经常有房地产开发企业取得国有土地使用权后被税务机关告 知缴纳耕地占用税，耕地占用税与土地成交价款之间是什么关系呢？房地 产开发企业到底要不要缴纳该费用呢？ 根据财政部、国土资源部、中国人民银行《关于加强土地成交价款管理规 范资金缴库行为的通知》（财综[2009]89 号）规定，理顺土地成交价款与税款的关系，契税、耕地占用税等税款应当按照有关规定及对应的政府收 支分类科目，分别缴入地方国库，不得与土地成交价款混库。若由市县人 民政府作为用地申请人缴纳耕地占用税的，所需缴纳的税款可以通过土地 出让支出预算予以安排；已缴税款在土地出让时计入土地出让底价，不得 在土地成交价款外单独收取。因此，耕地占用税在上述情况下不得在土地 会计实务类价值文档首发！ 成交价款外单独收取。 （二）契税 契税，是大家都比较了解的一个税种。我们应当将房地产开发企业在土地 取得阶段缴纳的契税与销售商品房时由购买方缴纳的契税相区分。因为这 是不同的两种阶段，且税率是不同的。 纳税人及测算方式 《中华人民共和国契税暂行条例》中规定，契税税率为3－5％，国有土地使用权转让的计税依据为成交价格。因契税的适用税率，可由省、自治区、 直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，所以各地的契税征收标准因实际情况而有所不同。 契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。 契税