酒店写字楼项目可行性研究报告书.docVIP

PAGE PAGE 7 酒店写字楼项目可行性研究报告书 前言 1项目简介 1.1建设地点 酒店写字楼项目位于市区庄路与粤垦路口之交界处，东连南航大厦；南接广园东快速路；西接庄路，北临珠江投资项目。 交通便利，有着最繁华的北后花园之称，闹中有静，邻近体育中心，火车东站及全市最高的建筑中信广场。 洒店用地地块共占地3697平方米，写字楼地块为4272平方米。被干休所经济适用房小区西门入口道路一分为二。 1.2项目现状 动拆迁工作尚未完成，目前正在进行规划方案的设计、报批工作。 1.3项目总体规划要求 项目总占地面积3697+2679+1593=7969平方米，规划建设一个集五星级酒店、5A甲级写字楼、综合商场于一体的城市综合体，土地使用年限为40年，建筑密度为0.7,规划容积率为7，绿化率30%。 1.4项目建筑面积指标 整个项目总建筑面积为58000平方米，由两栋塔楼组成，分别为6层写字楼和6层酒店，其中裙楼的1-4层为商业用房，在第三层用连廊联为一体。按使用功能分：酒店建筑面积为23983平方米，商业建筑面积为16800平方米，写字楼建筑面积为15000平方米，地下停车、设备用房面积为15938平方米。容积率7，绿化率30％，建筑密度为0.7。机动车停车泊位400辆。 2编制依据 本项目可行性报告根据财润投资管理公司现有资料，结合有关的政策法规和区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。 3项目建设的必要性 根据区商贸业发展规划，将会形成以体育中心新中轴线为核心的大商圈，共由四个不同功能的片区组成，包括以城—正佳广场为龙头的环体育中心中央零售区、珠江新城中央商务区、北金融—商务区和石牌电脑专业市场区。该商圈未来定位是成为21世纪中央商务区、市的核心商圈、华南第一商圈。这一区域包括大道以东、广深线以南、华南快速干线以西、珠江以北的地区，包括南、林和路、石牌、冼村、猎德路五条街的行政区范围，面积约18平方公里。目前，该商圈有城、正佳广场、维多利广场等大型百货商场。由于该板块休闲娱乐设施不足，一些适合开发为娱乐休闲设施的裙楼将得到发展。 本项目拟建的五星级酒店、写字楼充分体现了区的整体发展战略，积极打造一个全新的集多种服务功能为一体的现代化商贸中心，包含有酒店、办公、商业、餐饮娱乐等多种经营内容，项目规模较大、运营思想先进，本项目的建设将推动区新一轮发展规划的实施。 4项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据北路地区的发展规划，该地区重点发展CBD，即将进行建设的项目总商业面积超过16800平方米。本项目将建设一个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心，这不仅大大提高了北路后花园商业中心的水平和规模，丰富了北商圈商业中心的商业业态，对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。  第一部分 鹊桥五星级酒店 1行业人士对高级酒店业的发展看法 五星级酒店被业内人士视为“城市之巅”，可以引领一座城市的风尚，同时也是一座城市经济发展最敏感的风向标。随着城市国际化程度越来越高，外资来穗将投资、设办事处、包长包房以及会议经济、欧美市场的开拓等原因都将导致高星级酒店供不应求。 旅游商务人流的大幅增长、会展业等现代服务业逢勃发展、产业集聚与升级、城市空间调整等因素，为酒店业带来巨大市场需求。目前，星级酒店超过两百家、五星级七家，与实际需求和周边地区相比，五星级酒店严重不足。特别是二0一0年将举办亚运会，各类酒店配套需求十分迫切。 不但五星级酒店及都市区内的各类酒店爆满，周边地区县市酒店也是高入住率。这说明，随着会展商贸业的发展、环城交通更为便利，中心外的周边地区有着更大发展空间、是酒店业的新兴市场。五星级酒店增量仍很理性，当然供给量增大、价格也自然受到市场调节。 2 定位五星级酒店的标准要求及楼层规划 2.1定位五星级酒店的标准要求 五星级旅游涉外酒店应具备的基本条件概述如下： 2.1.1酒店总体基本要求 酒店功能划分合理、设施使用方便、安全。 酒店室内外装修高档、建筑及装修选用豪华材料。 酒店内部公共信息图形符号符合 LB/AT001 标准。 有中央空调系统。 有背景音响系统。 有与五星级酒店相适应的计算机管理系统。 2.1.2酒店接待大厅基本要求 接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足。 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台，总服务台有中英文标志、分区段设置接待、问讯、结帐、 24 小时有工作人员在岗。 提供留言服务、一次性总帐单结帐服务、信用卡服务、 1