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和谐社区治理中的政府介入社区物业管理研究 物业管理是一个准公共产品，是中国和谐社会建设的重要因素。它的社会功能需要发挥其角色。然而，物业管理的营销趋势也需要政府不要过度干预。基于当今城市社区模式的多样性和复杂性,我国物业管理在操作上存在着诸多问题,在此种情况下,政府以何种角色凭借何种手段介入物业管理显得尤为重要。本文以政府在和谐社区治理中的“正位”为视角,在分析物业管理和政府职能发挥现状的基础上,从物业管理市场的建设、社区自治、社区公共服务等三方面入手,提出了政府有限介入社区物业管理的三条建议。 一、 物业管理:社区治理中的参与主体 改革开放以来,我国的社会结构分化与社会变迁成为时代主线,以社区为对象的社区治理活动逐步进入公众视野并成为地方政治和社会生活的重大议题。社区治理的目的在于达成以公民为中心,面向公民需要的、积极回应外部环境变化的、促使地方发展具有活力的新型社会与公共服务体系。这一体系的建立既包含社区自治的主题,也包含公民参与的主题,其遵循的原则和宗旨是如何解决公共权力的“合法性”和公共服务的“效率”问题。(P9)就其内涵而言,社区治理是指政府、社区组织、居民及辖区单位、营利组织、非营利组织等基于市场原则、公共利益和社区认同,协调合作,有效供给社区公共物品,满足社区需求,优化社区秩序的过程与机制。(P7)因此,和谐社区的治理需要政府机构与公民组织之间的合作与协商,达到多元主体利益之间的协调。物业管理作为社区治理的重要一环,在协调社区关系、提供公共服务等方面发挥着至关重要的作用。 物业管理是一种市场化的社区治理模式,从其市场化经营模式来看,物业管理的市场性要求一个规范的市场秩序和规则;从其混合产品的性质看,物业管理兼具效用的不可分割性、消费的非竞争性和收益的非排他性。(P59)物业管理的这两种特殊性质需要政府职能的跟进,物业管理成为政府在社区治理中职能发挥的重要内容,其具体表现在以下四个方面。 (一) 商业垄断地位的限制和市场选择的失衡 伴随着改革开放后的新型住房体制的改革,物业管理市场初步建立,然而转型时期物业管理市场普遍存在着失灵现象,突出表现为市场垄断以及竞争准入门槛两方面,其产生原因除了房地产建设单位的固有垄断地位外,还包括物管市场信息不对称导致的物业双方地位的不对称。开发商的垄断地位表现在物业管理企业掌握着社区以及业主的诸多信息,同时又拥有开发商的强势“后台”,物业公司成为社区治理主体中的强势方。在这样一种失衡的发展态势下,社区就隐含着物业管理的不稳定因素,导致社区物业管理的恶性事件的发生。在市场选择方面,“囚犯困境”证明个人的理性选择存在着局限性,个人的理性会导致集体的非理性,并且市场和市场主体的发育不全、信息沟通不畅、基础设施落后,决定了市场的理性选择程度更低。物业管理市场的失灵现象突出表现在垄断和限制竞争两方面,由市场失灵而引发的矛盾需要政府的制度性介入,而政府的基本经济职能包括制定和执行公共政策、实施宏观经济调控、制定市场规则并进行有效监督,满足市场通过政府特定制度安排实现社会的集体理性的需要。(P69)因此,对物业管理市场的规范是政府基本经济职能的重要内容。 (二) 物业管理领域内的公有产权 社区物业管理是指物业管理企业受社区物业所有人的委托,按照物业服务合同约定以及国家有关的法律法规,通过对房屋及配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,并维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主提供服务的活动。(P205)物业管理的管理对象是社区内的建筑、环境、设施及相关公共资源,是涉及业主利益的公共服务,物业管理领域最深刻的变化无异于产权的变化,不仅包括私财产,也包括公财产。现代物业管理中的公财产因其所有权的不可分割性而产生了社区内的公共事务管理,社区内公共资源具有消费容量的有限性和使用的排他性,但在一定物业区域内的使用成员间不存在对抗性,业主可以共同享用而没有矛盾,展现出俱乐部物品的特征,其产权并非完全的私有或公有,更加倾向于一种社团所有制,社团内所有成员均有享受属于他的那一份财产的权利。物业管理因公共场地设施所有权的不可分割性而产生了物业管理领域内的公有产权,任何对公有物品、设施的使用或处置都会对物业区域内的全体业主产生影响。在社区公共资源的分配上,物业管理方处于治理的主动地位,业委会作为产权所有者往往因职责范围的有限性难以发挥治理主体的作用,处于物业管理的弱势地位,那么,如何保证社区的公共资源在分配和使用方面不受潜在的剥削呢?这就需要政府发挥宏观调控的职能,引导物业管理市场的健康发展,打破可能形成的物管企业的垄断地位,以保障业主的自由选择权与财产使用权。 (三) 利益协调:社区物业秩序建构的关键 随着社会转型基本到位,基于利益和其他要素而形成的社区多元化格局已经基本确立,但是,社区治理秩序建构