20171013江山樾三期南商业定位报告（合）(1).pptxVIP

江山樾项目3期南地块商业产品定位建议目 录一、项目本体回顾二、运营型商业市场分析三、销售型商业市场分析四、项目商业整体定位1项目本体分析指标回顾本地块占地2.2万方，总计容体量10.4万方，其中商业体量2.7万方，属于中小型邻里中心型商业项目经济技术指标地块占地面积22423㎡计容体量104138.33㎡其中住宅73551.82㎡商业27141.03㎡不允许做商业（规划要求）三期北地块金通大道住宅底商体育公园住宅底商本地块樾湖公园（现状）售楼处(使用完后可做商铺）幼儿园宜布置于南侧横一路（规划道路未建成）项目区位位于两江新区大竹林板块，亦是大照礼三板块交汇点附近，目前大北区乃至全城最热点的住宅供应区域，但本案位置与周边住宅集聚区的关系稍显孤立项目区位图项目周边居住用地分布图礼嘉板块更改图片本案照母山板块大竹林板块已出让土地未出让土地项目能级鉴于本项目商业总体量2.7万方的规模，规模较小，能级有限，最接近于社区级邻里中心，主要辐射半径基本在3km范围内一般的商业项目能级与体量关系示意图商业能级一般体量规模主要建筑形态引力半径代表项目社区级邻里中心2-4万方独栋商业/商业街区半径1.5-3km万科西九片区级小型商业中心3-5万方购物中心/独栋商业/商业街区半径2-3km协信星光天地区域级商业中心5-15万方购物中心/商业街区半径3-5km东原新新park大区域级商业中心15万方以上购物中心半径5-10km协信星光时代广场城市级商业中心20万方以上购物中心全城龙湖时代天街项目交通外部交通：区域对外交通顺畅，规划道路系统完善，车行可达性强紧邻主干道，与主城区快速连接向南通过金通大道，直达内环快速路向北通过金通大道，直达礼嘉组团向东通过金州大道，直达照母山组团依托快速路及高速公路，对外联系顺畅向西通过规划隧道和大桥，与西新城联系规划大竹林大桥，直到井口区域规划井口隧道，直接与西部新城联系（规划大桥和隧道在重庆十三五期间开工）向东通过兰海高速与渝广、渝武高速相连依托快速路及高速公路，对外联系顺畅距6号线九曲河站直线距离约500M项目交通内部交通：本商业地块可通过平祥路、横一路及东侧规划道路直接到达，金通大道可通过平祥、横一路到达方案三南地块规划需要商业20951㎡，因北地块有980㎡平米商业未做满，需在本地快补充总共需商业面积21931平米 商业规划地块可通过平祥路左转、规划道路右转进入。公园步道道路名称道路等级金通大道双向8车道平祥路双向4车道横一路双向4车道规划道路双向2车道金通大道规划道路横一路T10 40F集中商业T10 33F住宅底商幼儿园地块四至地块西南两侧临路，通达性较好，东侧临水体，景观资源性较好，除紧邻项目其他组团地块外，周边邻近主要为公共绿化北 —— 项目三期北高层组团南 —— 横一路（规划）、公共绿化、铁路线西 —— 金通大道、公共绿化东 —— 樾湖公园、项目其他组团轨道交通6号线位于地块北侧约700米处；地块距离江山樾社区公园及规划教育用地约500米距离；康庄美地C、E区位于地块南侧约500米处，但中间有铁路线阻隔。轨交6号线九曲河站污水处理厂/公共绿化平祥路三期北高层组团规划道路四期别墅组团二期别墅组团三期南地块樾湖公园幼儿园一期别墅组团六期洋房组团铁路线江山樾公园公共绿化金通大道教育用地五期别墅组团康庄美地公租房小区横一路（规划）人流动线主要步行人流来自于项目内部，东侧樾湖公园将是最集中的步行人流导入点，轨道交通带来的人流将会从金通大道直接导入主要人流来向分析：三期北高层组团人群——直接由南侧进入；一、四期别墅组团人群——跨过规划道路由樾湖公园进入；二、六期别墅/洋房组团人群——向西通过规划道路，途经一、四期，最终由樾湖公园进入；五期别墅组团人群——向北走二、六期路线，或向南经由横一路进入江山樾社区公园到达樾湖公园进入；轨道交通站点人群——九曲河站向南，沿金通大道到达三期南地块后直接进入；南部康庄美地等人群——由于受铁路线横跨阻隔，加之步行距离较远，步行人流相对较少。轨交6号线九曲河站污水处理厂/公共绿化三期北高层组团四期别墅组团二期别墅组团三期南地块樾湖公园幼儿园一期别墅组团六期洋房组团铁路线江山樾公园公共绿化教育用地五期别墅组团康庄美地公租房小区车流动线主要车流来自于金通大道直接导入，因东侧樾湖公园规划停车场，将成为最终的主要车流导入点地块周边道路情况一览表道路名称道路能级目前状态金通大道城市主干道双向八车道现状平祥路城市次干道双向四车道现状横一路城市支路双向四车道规划规划道路社区内部路双向两车道规划污水处理厂/公共绿化平祥路三期北高层组团规划道路四期别墅组团二期别墅组团三期南地块主要车流来向分析：项目南北西三面车流均会汇聚到金通大道上，外来车流通过横一路到达樾湖公园，业主车流可直接在地块西南角进入