07太极几江项目前期调研及定位8.1(1).pptxVIP

呈：太极地产江津几江项目 ——前期调研及定位执行单位：重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司执行时间：二零一三年七月二十日项目目标沟通我们的开发目标是什么？迅速回笼资金尽量全部销售合理的利润率持续的销售能力报告发展思路区位环境及规划确定项目占位地块规划条件确定产品方向区域市场调研产品细化及怎么修成功项目借鉴产品创新及溢价区域同类项目类比产品能买多少钱策略建议及测算目录（CONTENTS）区位环境及本体占位分析？本体产品发展方向研判？本体产品细化及怎么修？本体定位及建议？产品价值及货值分析？开发策略建议及经济测算？地块位置及相关指标地块介绍北西东南占地面积：约30亩/20010㎡容积率：8.0-9.0最大计容总建筑面积：180090㎡建造密度：60%用地性质：商住用地（暂无明确用地性质）地块限高：暂无限高指标地块高差：高差小，±2米本体SWOT分析从swot分析显示，本体优势大于劣势，机会多于威胁。老城中心，配套成熟，属于资源稀缺型项目，开发价值高；地块平整，无限高、覆盖率高，可塑空间大。地块涉及前期拆迁及相关事宜；城市道路窄，局部临街段为单向行驶，通达度受到一定影响；地块距城区传统步行街有一定距离，从项目形象及环境打造上需要从新树立及定位。中心、配套、稀缺优势劣势拆迁、通达度、环境打造城市潜力、发展价值及机会机会威胁消费水平、能否改变格局重庆1小时经济圈最近的重点功能区之一，拥有良好发展潜力及机会；地块环境成熟，同类资源稀缺，凸显项目开发价值及供应空白点；核心区商业布局散乱、环境嘈杂，缺乏高形象、高品质城市级商业项目。区域目前经济及消费水平是否能支撑本体发展需求？本体能否改变现有商业格局及形象？本体如何树立区域商业中心的影响力？区位环境及本体占位首先从城市格局看本体？其次从城市交通看本体？最后从城市功能看本体？1随着城市发展，城市逐步外扩，目前形成“东延北拓”之势，但中心仍然是中心，其城市核心地位不易改变。城市格局分析“东延北拓”滨江新城老城区发展已成熟，滨江新城未进入大规模开发阶段，东部新城是目前重点开发区。向北老城区德感片区向东在德感发展的过程中遇到拆迁等相应问题，因此政府再次扩容，向北发展，形成了目前的滨江新区功能区。东部新城2009本着城市扩容及经济发展，第二次向外拓展，形成了德感居住区和工业园区。2008城市首次扩容，开始向东发展，以城市居住为主题。2004地块位于老城中心，城市几何中心，周边路网密集，道路通达，能快速到达区域各个功能板块。城市交通分析主干道次干道轨道线以老城为核心，未来将以形成“一心三片”，以老城为商务商业中心，辅以三个居住为主的功能配套组团。城市功能分析老城区：商业商务中心城市核心聚居区，城市核心商业中心。滨江新城：聚居为主，商贸为辅定位为城市副中心、以市级行政办公、商贸、居住为主的城市综合型新区。德感片区：工业配套区定位为工业园区配套的居住和商业区。东部新城：聚居为主、商务为辅以市级行政办公、商贸、居住为主的城市综合型新区。项目占位总结城市在变，中心不变道路密集，几何中心城市商务商业中心城市中心，价值臻品，以“山高我为峰”的姿态提升区域价值产品发展方向研判通过用地性质适合开发什么？通过容积率适合开发什么？通过开发价值适合开发什么？2从用地性质分析得出：地块能开发居住物业、商业物业和商务物业三大类，能满足商业房所有业态的开发。用地性质分析高层别墅洋房写字楼Soholoft商业酒店商住综合用地占地面积：约30亩/20010㎡容积率：8.0-9.0最大计容总建筑面积：180090㎡建造密度：60%用地性质：暂未明确用地性质地块限高：暂无限高指标地块高差：高差较小，±2米从本地块地段看，用地性质为商业用地的几率最大，辅以居住业态，按照目前重庆土地规划要求，以商业用地性质为主的商业建筑指标最低不小于60%，居住建筑指标不超过40%。本体规模小，属于短线炒作项目，而容积率较高，只能开发高密度产品，因此采用裙楼+加塔楼的方式，以“1建n”的模式，降低用地指标，提高整体容积率。建筑规模及容积率分析建筑规模：约18万方容积率：8.0-9.0规模小只能开发高密度产品塔楼塔楼塔楼塔楼“短”“频”“快”项目裙楼商业裙楼商业独立商业从规划发展指标分析得出，只有利用超高层/高密度物业进行“拉高排低”，发展住宅、商务及商业产品。产品发展业态细化可建体量（万方）容积率用地性质规划比例体量（万方）可发展业态常规理论容积率适合发展业态理由188.0-9.0居住40%7.2别墅1×规模小，容积率不支撑洋房1-2×规模小，容积率不支撑高层3-5√拉高排低，适量发展，具体看后续指标强排超高层6√拔高容积率商业60%10.8街铺商业1.5-2√以裙楼的方式出现集中商业2.5-3.5√以裙楼的方式出现标准写字楼5×市场环境不支撑Soho3-5√以