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关于住宅资本化的思考 1988年下半年，随着“住宅私有化”口号的提出，住宅私有化一直是中国住房改革的指导策略和住宅发展的目标。引起了中国学术界和房地产改革部门的高度重视和关注，对中国房地产的发展产生了重大影响。但一年以后,住宅私有化却突然倍受非议,它在住房制度改革中的应有地位和作用也相应被忽视。在我国现阶段,究竟如何认识住宅私有化在住房改革中的地位和作用?这无疑是我国当前住房改革中亟待回答和反思的一个重要理论问题。本文拟从以下四个方面浅陈陋见。 一 住宅私有化是住宅私有化的一个组成部分。据外部的考察,其第一阶段 最近两年来,人们对住宅私有化的现实意义认识不足,一个重要原因就在于片面理解住宅私有化的含义,即将它简单地理解为住宅出售,特别是片面地理解为贱价出售和补贴出售。因此,要正确认识和估价住宅私有化在当前住房改革中的地位和作用,首先必须理解住宅私有化的完整含义。对此,我们可以从以下几个方面进行简要分析。 1.住宅私有化作为一个所有制方面的范畴,是指住宅的一种所有制形式,即住宅的归属为个人所有。也就是私有住房者拥有对住宅的占有、使用、支配的完整权利。住宅作为消费品,它和粮食、衣物等其他消费品一样,可以而且应当归消费者个人所有。恩格斯早就指出:“靠剥夺剥夺者而建立起来的状态,被称为以土地和靠劳动本身生产的生产资料的公有制为基础的个人所有制的恢复。对任何一个懂德语的人来说,这就是,公有制包括土地和其他生产资料,个人所有制包括产品即消费品。”住宅作为消费品,其归属应当为个人所有。 2.住宅私有化包含了住宅自有化的内容。住宅私有化就其内容来说,主要包括两种情况,一是住房归居住者个人所有,在这里,住宅的所有权与使用权是绝对统一的;另一情况是住房归私人所有,既可用于自住,又可用于出租,在这里,住宅的所有权和使用权也可以相对分离。目前,我们所说的住宅私有化主要指前者,因而在这种意义上,住宅私有化也就是住宅自有化,但在严格意义上来说,二者还是有明显区别的。可以认为,住宅自有化是住宅私有化的一个组成部分。 3.住宅私有化具有多种实现形式。过去一段时间,人们往往把公有住宅出售看成住宅私有化的唯一实现形式,因而对住宅私有化的含义理解不够全面。事实上,就其实现形式来说,住宅私有化除公有住宅出售外,至少还应该包括个人投资建房与合作建房两种形式。另外,接受赠予或奖励,使个人拥有住房,也是住宅私有化的一种实现形式。 4.要正确认识住宅商品化与住宅私有化的关系。严格地说,住宅商品化与私有化并不是两个相互对称的范畴。因为住宅商品化是指按照商品经济的原则,进行住宅的生产、流通、分配和消费,讲的是住宅的生产和经营问题;而住宅私有化则是指住宅归消费者个人所有,讲的是住宅的归属和所有权问题。但就其实现形式来说,二者的联系和区别却是相当明显的。一方面,住宅商品化主要通过公有住宅出售和租赁来实现,同时住宅私有化在我国也必须以公有住宅出售为主要形式来实现住房归个人所有,在这里,住宅商品化本身就包含了住宅私有化;另一方面,二者的区别也是相当明显的。这主要表现在两个方面,一是住宅商品化包括了住宅的租赁关系,二是住宅商品化包括了住宅生产、分配、交换和消费的全过程,如住宅建筑设计商品化,建筑劳务商品化等,而住宅私有化则仅仅包括作为建筑产品的住房由公有变为个人所有的过程。 二 住宅私有化的现实意义重新预算 (一) 住宅私有化有利于解决住宅费用与改善居民生活结构的关系 要正确认识和估价住宅私有化在我国当前住房改革中的地位和作用,首先有必要剖析住宅私有化的一般理论意义。住宅私有化作为解决我国城镇住宅紧张问题的一条重要途径,对于消费者个人来说,不仅满足了自己的住房需要,而且还保存了一笔可观的可以保值的财产;对国家来说,其意义也是相当明显的。主要表现在以下几个方面: 1住宅私有化可以使国家和企业迅速收回住宅建设投资,从而加速住宅的再生产过程,形成住宅资金投入与产出的良性循环。据有关资料统计,近几年我国商品房的施工面积大体上是1.5亿平方米,竣工面积约7000万平方米(不含个人投资建筑住宅面积)。假若将这新建的7000万平方米商品房全部出售,若按每平方米平均售价11 00元计算(1991年广东省每平方米平均售价为1150元,上海市为2000元),每年仅出售新房就可回收资金770亿元,相当于我国1981—1991年10年全国城镇住宅建设投资总额的1/4多(10年投资总额为2631.5亿元)。另据有人分析,住宅出租,资金周转期约需50年左右,而住宅出售,资金周转期则短得多,即使是分期付款,也只需15年左右。可见,住宅私有化相对住宅租赁来说,更有利于形成住宅资金投入与产出的良性循环。 2住宅私有化不仅可以减少国家在出租住宅时每年耗费的大量维修费用,而且可以减少国家的房租补贴支出。据统计,目前国家每年