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物业管理阶段 （第七阶段） 一、物业管理业务主流程  物业管理可行性分析 物业管理方案策划 物业管理费用测算 物业管理委托合同签订 委托资产管理 物业管理前期介入 空置房管理 会所、车位、商铺管理 物业接管验收 物业保洁开荒 委托资产经营  集中入住 会所经营  前期物业管理协议 商铺租赁  签订物业管理合同 车位租赁 委托代理工作 尾盘销售 保 保 维 服 安 洁 修 务 保修期维修 委托临时服务 前期介入工作计划成立前期介入工作小组 前期介入工作计划 成立前期介入工作小组 规划设计阶段 施工管理阶段 营销策划阶段 竣工验收阶段 总体设计 电气设备 物业模式 验收小组 安保、消防 给排水 交通布局 门窗工程 验收标准 生活配套 装饰工程 管理方案 管理用房 楼面屋面 验收表格 设备配套 砌筑工程 绿化、景观 地下室 推介重点 向地产反馈 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决 策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建 造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时 的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 三、物业管理方案制定流程 委托物业管理意向书 委托物业管理意向书 项目周边环境调查 业主问卷调查 物业管理模式确定 服务内容确定 服务标准确定 物业管理方案编制 物业管理方案评审 物业管理方案确认 物业管理模式： 模式大致适用物业“共管模式”两个以上（含两个）业主的物业 模式 大致适用物业 “共管模式” 两个以上（含两个）业主的物业 “酒店式”管理模式 中高档高层物业，白领消费群体 “无人化管理”模式 智能化成熟的中高档物业 “个性化管理服务”模式 高档物业，富裕消费群体 服务内容： 通过对自身物业管理优劣势的分析，按照项目的特点及客户群体，结合当地居民消费能力及 服务成本测算，有针对性的提出服务内容，如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、娱乐、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务，并对以上服务内容进一步细化，重点展示改进、创新的服务内容。 物业管理方案包含内容： 整体管理设想及策划 通过对新接物业管理项目的深入了解和调研分析，以及对类似典型楼盘客户需求的问卷调 研、分析，获得该项目物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提示与参考，最终确定明确的、有特色的整体管理设想。 服务内容及创新 对物业管理项目的服务内容、服务创新、物业管理的特色进行详细的介绍，并通过对自身物业管理优劣势的分析，结合项目特点，重点展示改进、创新的服务内容。 内部管理机制 策划管理架构，设计与项目适应的管理架构图；明确各部门具体职能；对人员配置及岗位要求进行具体的设计；从保安系统、保洁绿化、维修服务等基层操作上进行详细的、符合项目需求的作业设计。 明确架构、职责、内部控制流程； 组织架构、人员编制； 各岗位配置及责任范围说明 内部信息传递方式及流程； 激励机制与监督机制 培训制度 绩效考核制度； 奖罚措施。 管理服务标准 制定细化、量化的管理服务标准（综合管理、服务、清洁绿化、治安保卫、房屋及设备维修等）和各项指标，并确定明确的管理目标及实施措施。 品质控制方式 通过制定各项业务的内部作业流程、落实管理监督责任及措施、实施有效的人员培训和定期 的管理绩效评估，对物业管理服务品质进行有效控制。按照服务标准应制定的运作制度包括： 保洁类 ① 楼内及楼外保洁各类作业细则及要求； ②环境绿化作业细则及要求； ③会所服务作业细则及要求； ④家政服务作业细则及要求； ⑤ 保洁工作检查制度。 安全类 ①治安管理要点； ②交通及停车场管理要点； ③消防管理要点； ④紧急突发事件管理要点。 设备设施类 ①设备设施维修保养计划安排； ②各类设备设施维护管理要点； ③家庭维修作业细则及要求； 客户服务类 ①客户档案库的建立； ②客户投诉、报修处理机制的建立； ③客户服务管理制度。 ④装修管理要点； ⑤商铺管理要点。 资源要求 按照相关法规及集团物业管理的规范，提出管理用房（含员工生活用房）和商业用房的配置 要求，制订物资装备计划（含作业器械、交通工具以及通讯、安全防范设备及办公设备等）。 前期物业管理实施计划 制定详细的前期物业管理实施计划，明确前期物业管理各阶段实施的起止时间和完成进度。 费用测算 进行物业管理费的测算，详列物业管理费的测算依据，并充分考虑与地产销售和物业收支平衡的关系及当地行业平均水平和居民接受程度。通过对收入和支出的估算，保证在提取物业