财税实务营改增前后土地增值税处理案例分析.docxVIP

【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！ 【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！ 财税实务营改增前后土地增值税处理案例分析 根据土地增值税条例及实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土增税的纳税义务人，应按规定缴纳土增税；以转让房地产所取得的收入， 包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入；以取得房屋的成本和在销售过程中缴纳的税金为扣除额；以收入减去扣除额后， 采用四级超额累进税率，增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额。 结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前 房”仅指纳税人在 2016 年 4 月 30 日以前通过购买取得的房屋。另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，增值税计税方式为简易征收。 例： A 公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A 公司于 2013 年 2 月 1 日从B 公司购买房产一处（坐落地位于西宁市），取得了相关发票；成交价 1000 万元、缴纳契税 1000*5%=30 万元，并办理了过户手续。营改增前A 公司销售此房屋土增税处理： 假设A 公司于 2016 年 3 月 1 日以 1500 万元将此处房产销售给C 公司并开具了发票： 应缴营业税=（1500-1000）*5%=25 万元； 城市维护建设税=25*7%=1.75 万元； 教育费附加=25*3%=0.75 万元； 印花税=1500*0.0005=0.75 万元； 土增税处理： 收入额=1500 万元； 扣除额=1000（1+3*5%）+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25 万元； 注意上式第一项：根据财税[2006]21 号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的，经税务部门确认，购房原始成本金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算。每年指以 12 个月为 1 年，超 1 年不满 12 个月但超 6 个月可视为 1 年。契税（有完税凭证）也可扣除（但不得作为加计扣除基数）。 增值率=（1500-1208.25）/1208.25=24.12%； 应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53 万元 营改增后A 公司销售此房屋土增税处理： 财税【2016】36 号附件 2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”第一条第八款、国家税务总局公告 2016 年第 14 号 “国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办 法》的公告”第三条、一般纳税人销售其 2016 年 4 月 30 日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动 产时的作价后的余额为销售额，按照 5%的征收率计算应纳税额。财税【2016】36 号附件 1“营业税改征增值税试点实施办法”第三十五条、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售 额： 销售额＝含税销售额/（1＋征收率） 假设A 公司于 2016 年 5 月 10 日以 1500 万元含税价将此处房产销售给C 公司，选择了按简易征收缴纳增值税并开具了发票。取得房屋时的契税如前文所述 销售房屋时： 应纳增值税=（1500-1000）/（1+5%）*5%=23.81 万元。城市维护建设税=23.81*7%=1.67 万元； 教育费附加=23.81*3%=0.71 万元； 印花税=1500*0.0005=0.75 万元； 土增税处理： 收入新规定：财政部国家税务总局税[2016]43 号《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。财税【2016】36 号附件 1“营业税改征增值税试点实施办法”第三十五条、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额。因此，在上述计算中，A 公司按简易征收计算的增值税是 A 公司的应纳增值税税额，应将其从收入中减除后作为土增收入额。实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加作为扣除额，并入到土增税扣除项目中。 收入额=1500-23.81=1476.19 万元； 扣除额=1000（1+3*5%）+30+1.67+0.71+0.75=1183.13 万元； 增值率=（1476.19-1183.13）/1183.13=24.77%； 应纳土增税=293.06*30%-1183.13*0=87.92 万元 假设A 公司于 9 月份销售，根据前文所述规