河南南阳内乡项目市场定位研判.pdfVIP

((产产品品篇篇)) 目目录录 C atalogue 【【认认清清形形势势】】 第第一一部部分分项项目目市市场场研研判判 【【了了解解自自己己】】 第第二二部部分分项项目目自自身身研研判判 【【明明确确方方向向】】 第第三三部部分分项项目目综综合合定定 【【统统筹筹布布局局】】 第第四四部部分分项项目目产产品品规规划划 第第一一部部分分：： 【认认清清形形势势】项项目目市市场场研研判判 • 一一、、内内乡乡宏宏观观状状况况分分析析 • 二二、、内内乡乡房房地地产产状状况况分分析析 • 三三、、 售售楼楼盘盘分分析析 • 四四、、地地产产现现象象解解析析 • 五五、、小小结结 一一、、内内乡乡宏宏观观状状况况分分析析：： 状状况况：： 人口基数大，全县63万人，辖16个乡镇，289个行政 ，城区人口８万人。 经济以特色农产品为主，招商引资明显，工业经济，初具规模； 人均收入偏低，收入增长缓慢，人均收入在南阳县区内排在较低位置； 优越地理位置，交通便利，312国道横穿全境，53国道纵越南北。 全市电力供应充裕，矿产资源丰富，湍、默、刁、黄四大河流纵贯全境 旅游业绽露头角，景观资源得天独厚，地质广场的申请成功、宝天曼、内乡 县衙等旅游业给内乡带来丰厚的经济资源。 • 分分析析：： • 城区人口仅占内乡总人口的12％，说明整体的经济水平较低，同时，乡镇 藏着巨大的消费力，需要进行重点的挖掘。 • 交通的便利及工业、旅游业、农产品的突出，说明对内乡经济的腾飞带来 可能，不仅会带来经济的发展，更重要的会带来思想的进步，接受新鲜事 物的机会增大，有利于消费力的进一步解放，更为地产的发展带来好的机 遇和市场基础。 • 人们的收入决定其消费力，收入增长缓慢，消费其消费的相对保守，简接 决定我们的产品是要量力而建的。 二二、、内内乡乡的的房房地地产产状状况况分分析析 目目前前的的内内乡乡房房地地产产市市场场状状况况：： １、房地产开发较少，投放量相对不大； 、房地产产品单薄，品质感较差，景观无主题，单一，户型以三房为主， 户型功能满足使用功能，人性的舒适及尊贵感没有体现； ３、楼盘整体价格较低，价格与品质成明显的正比关系； ４、销售态势良好，多为现房、准现房销售； ５、市场竞争压力不大，营销水平整体较低，营销手段单一； ６、产品拥用一定的特色，销售去化力强；付款形式多为一次性付款； 分分析析：： • 从现状来看，目前内乡的房地产市场明显处于初始发展阶段，市场需 处于 萌芽状态，尚需要激发，引导； • 产品品质有待提高，不仅从景观上、户型上，更重要在软性氛围上，都需要 提高，随着内乡经济的不断发展，品质的提升及竞争的加剧成为必然现象； • 对于中档物业的需 并不旺盛，购房动机多为提高生活质量住房状况； • 普遍保持 “要用再买房，买房买现房”的购房意识，投资意识相对薄弱， 传统思想的影响较深； • 营销水平的单一给即将进入的物业预留较大机会； • 销售态势良好的物业现状，说明市场的需 已经不仅仅满足住宅的需要，更 重要向品质与身份等心理的需要； 三三、、在在售售楼楼盘盘分分析析 梨园山庄二期香樟苑—— • 位居内乡县西环路与大成路交汇处——距离内乡县城较偏，生 配套略显不足 • 项目规模总建筑面积20万平米，二期香樟苑3万平米——规模相对较大，容易成 品牌效应，分期小体量开发，逐步拉升市场 • 整体规划组团明显，排列整齐，景观分布集中——缺少对整体的考虑，天际线、 路网及景观的整体考虑 • 建筑型态以多层为主，辅以一定的别墅形态——符合内乡县置业习惯，低容积率 占有一定优势 • 建筑风格以现代风格为主，立面相对中规中矩——建筑风格尚无特色可言，难以 形成标识性建筑 • 户型面积70-131平米，尤以113的三房一厅为主——户型面积满足多种需求，主力户 型定 中档 • 户型结构考虑到洁污分区——但相对的动静不分、主次不分，及整个空间的布局安排 造使空间面积的浪费，私密性和舒适性不足 • 环境有梨园公园、人工湖、花卉基地——相对家属单