基本面再度走弱，核心城市政策空间打开.pdfVIP

核心摘要  本月观点：7月地产投资、销售、信贷数据持续走弱，政治局会议首提供求新形势，住建部首提降低首套住房首付比例，强调落实 “认房不认贷” 等，北上广深均表态跟进举措，有望打开 “新形势”下的政策空间。短期关注销售转弱、个别房企信用事件发酵带来的政策博弈机会，中长期 关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、中国海外发展、滨江集团、建发国际 集团等；同时建议关注物业管理企业及城中村改造的产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材等。  政策：新形势下政策空间打开，一线城市需求端有望发力。7月涉房类政策32项，其中偏松类政策25项；延长 “金融十六条”期限，政治局会议 首提供求新形势，北上广深纷纷表态将落实倪虹部长讲话要求，会同有关部门更好满足居民刚性和改善性住房需求，有望尽快跟进举措；央行 提及指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率，后续房贷利率下调仍存空间。  资金：居民信贷再度走弱，房企境内融资规模环比回升。7月M2 同比增速环比回落0.6pct；社融存量同比增速回落0.1pct，居民信贷再度走弱。7 月房企境内债融资规模环比升64.8%。“金融16条”中部分政策获延期，主要涉及房企存量融资展期、专项借款支持项目的配套融资支持等， 多家房企股权融资计划取得突破性进展；民营房企中新城控股、新湖中宝等先后成功发行中票等。  楼市：成交延续疲软，各能级城市价格均环比下跌。8 月 （截至18 日）重点50城新房月日均成交环比降7.2% ，同比降34.9% ，降幅较上月扩大 0.7pct ；百城住宅价格中，各能级城市均环比下跌；7月央行货币政策司司长指出，我国房地产市场供求关系已发生深刻变化，过去在市场长 期过热阶段陆续出台政策存在边际优化空间，核心城市政策或迎优化。  地市：土地供应季节性回落，土地市场面临流拍压力。7月供地规模季节性回落，百城土地供应建面环比降48.4% ；成交建面环比降33.1% ；成交 持续走弱影响房企拿地信心，7月百城土地流拍率升至33%，创2021年以来新高。尽管核心城市土拍仍有热度，但亦有降温势头。7-8月上海、 深圳土拍中，仍有地块触顶成交，但非核心区域多以底价成交，甚至流拍情况。  房企：延续探底行情，核心城市楼市复苏动能有待提振。7月供需两淡，楼市延续探底行情，百强房企累计销售额同比下降5.9%，单月销售额同 比下滑37.2% ；累计销售面积同比下滑17%，单月销售面积同比下滑36.8%，降幅进一步扩大。7月下旬以来中央频繁释放利好信号，若核心一二 线城市松绑 “四限”，新房成交规模有望止跌企稳；弱二三线城市购买力仍需修复，短期成交难有明显起色。  板块表现： 7月申万地产板块上涨14.16% ，跑赢沪深300 （4.48% ）；截至2023年8月21 日，当前地产板块PE （TTM）15.3倍，估值处于近五年 97.6%分位。  风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2 ）若楼市去化压力超出预期，销售持 续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。 2 本月报告精选之一：建发国际集团：“新闽系”房企标杆，彰显逆周期本色 报告主要观点：  背靠厦门国资建发集团， “新闽系”房企崛起。建发国际发展起始于厦门建发集团旗下房地产业务 （主体为建发房 产），并依托集团资源快速扩张；董事会成员均在控股母公司建发房产中担任职务，利于调动平台资源，同时叠加 “一年一聘制”的市场化经营机制与股权激励，保障公司经营效率及发展动力。2022年公司总营收、归母净利润996 亿元、49亿元，2018-2022年CAGR分别为68% 、37%。  销售投拓积极，逆境突围攻守兼备。2022年公司在行业调整期超额完成年内销售目标，销售额排名进入行业前十， 2023H1销售额同比增速持续领先 （+55.7%）；且规模攀升并非牺牲权益比，近年销售权益比均保持在70% 以上；产品 体系方面更加聚焦改善型产品，因而项目去化与销管费管控相较同业更具优势。投拓方面，公司紧抓土地市场景气 度底部补仓，2023H1公司拿地销售金额比、面积比分别