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德阳风情街商业策划书 欢迎进入U特区！万安项目提案 ——体验风情商业街区 □万安平安小区一层商业营销提案□ 第一部分、项目概括 一、德阳宏观经济概括： 2003年，德阳市城镇化水平为35%，城市人口约28万，政府规划到2010年城市人口 达到50万，城市化率达到60%以上。——德阳的城市商业及商业地产还有较大的发展 空间。 德阳市经济相对发达，2003年人均国内生产总值约为1133美元（约9360元人民币），全市城镇居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；乡村居民人均纯收入2790元，比全国高6.41%，比全省高25.11%。预计2010年人均GDP将达到17000元，在现在的基础上翻一番。 德阳的工业经济逐步复苏，机械、食品和化工三大主要传统行业效益正在步入良性循环的轨道，二重、东电、东汽、剑南春、什邡烟厂、蓝剑公司等一批重点公司、优势公司成长快速。——在中国经济高速发展的大背景下，德阳的购置力强劲。 德阳城乡居民积蓄存款较为丰裕，2003年终居民积蓄存款余额208.67亿元。 ——中国经济通涨率达到3%，银行利率保持1.98%不变，考虑20%利息所得税，其 实中国已经进入负利率时代，实际利率为—1.616%，居民投资转向的潜在动力很 大，房地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的5%，就达到10 个亿，这足以消化整个德阳的房地产开发量。 县域经济比较发达：2001年全省GDP过50亿元的20个县，德阳就占了5个(旌阳、绵竹、什邡、中江、广汉)——我们的目标客户将放大到这些地区。 二、德阳商业及商业地产概括 1、商业散布及特点 2 欢迎进入U特区！万安项目提案 德阳城市的华山路、岷江路和泰山路围合成一个大的三角形，形成了德阳的 主要商业圈。在此三角中，南街和长江西路共同创建了德阳当前最繁华的商业地 段。 其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。相对大型的商业集中于南街和长江西路的交界处。德阳当前的商业物业形态较为落伍，自发形成，显然缺乏规划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。这是提升本项目价值的一个时机。 2、城市商圈的发展规划 德阳政府近15年的城市商圈发展规划：以长江西路和泰山北路为城市商业中心，尤其是长江西路，南街口到泰山北路一线作为商业发展的重店，加上昆山街，绵远街等商业街，共同组成德阳的“盐市口”商圈。德阳的商圈正在南移。三、本项目概略 本项目临街商店主要散布在凉山路和岷江西路，位于德阳市传统商业中心区的边缘地 带，距离德阳核心商业圈（南街与长江西路的交界处）约300米，项目对面是成都百货大楼大型商业，预计今年5月底开业。当前项目周边人气、商气较差，随着德阳商业中心的南移、成百的开业，本项目的商业价值将日益突显。 项目优劣势简要剖析： 一）、优势 区位优势：地处德阳传统商业核心区与成百大楼两大核心商业区之间，享有庞大 人流所带来的商气，同时，城市商业向南发展趋势显然，区位优势更加凸现。 规模优势：本案属于住宅底商， 是未来核心商业区，4600平米的 底商面积，形成“u”字形的商业 长廊，具备了形成规模商业的条 件。 人流动线的通畅性：如右图 开发商实力：作为二重公司部下 公司，其实力与信誉深受德阳投 资者的信赖。 二、劣势 商圈成熟程度低：只管有优异预期，但就现状而言，本案所在地商气尚未真实形 3 欢迎进入U特区！万安项目提案 成，消费人流较少。 商店进深大、投资门槛高：开间主要集中在3.6m左右，而进深最多的达到了22m， 米、21米进深的商店占有相当比率，限制了较多业态的进驻。同时，由于单间 面积较大，单价较高，造成总价偏高，普遍在60万元以上，限制了大量的中小投 资者的介入。 项目建筑本身并无特色，外立面、产品形态、环境资源都较传统，没有宜人的空间尺度。此外，底商由于业权分别，给商业管理、业态整合增加了难度。 经过对本案的简要剖析，能够发现竞争商业楼盘之间角逐的着力点主要体现在商圈的成熟程度、交通/区位、主力商家/管理商/下游商源、价钱/付款方式/投资回报、动线的合理性、建筑质量及商业配套、业态规划、业种配比、开发商实力、建筑外立面等方面。 经过前期摸底检查，我们对业主、商家、消费者在上述竞争因素上的关注程度做出了定量评估： 业主、商家、消费者对竞争因素的定量评估表 说明： 著名的雷达图——竞争力 作用模型，拥有较高的参照 价值； 业主与商家的选择凑近，所 以放在一同评估； 业主、商家与消费者在动 线、建筑质量、商业配套、 交通区位、商圈成熟程度等 方面的选择比较凑近； 针对这些选择，本案在后边 的业态定位与产品改良中 将采取相应的对策。 第二部分、项目总体定位 4 欢迎进入U特区！万安项目提案 □□定位原则：关系性、差别性、震撼性。一个商业地产的定