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财务剖析报告(正文) 万科股份有限公司财务剖析报告 2009年-2013年 第一部分 （一）公司所处行业 万科公司股份有限公司，简称万科或万科公司，成立于1984年5月，是目 前中国最大的专业住宅开发公司。成长性和盈利性都很好且稳定，拥有稳步的 发展策略和稳重的销售政策，依靠于庞大的土地储备、财产、欠债及所有者权 益，依靠薄利多销，盈利很稳定。因为万科的主营业务是房地产开发,其次是 物业管理，所以我们主要剖析房地产业的竞争情况。 （二）行业竞争状况 由于地产行业的超额利润，很多公司簇拥而至，如今我国房地产开发公司 万多家，行业内公司竞争强烈。就当前而言，与万科形成强烈竞争的房地产公司主要有：恒大地产公司，保利房地产（公司）股份有限公司，大连万达公司股份有限公司，中国国外发展有限公司，绿地控股公司有限公司，龙湖地产 有限公司。但是万科依靠其核心竞争力即:拥有优异的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，经过专业化经营塑造了房地产业第一 品牌。截止2013年，万科年销售额累计达到1709亿元，遥遥领先其他竞争敌手，总财产，净财产，营业收入，销售额和可用现金及现金等价物等多项指标均在行业领先。但万科近几年的行业领先地位也不断受到挑战。土地储备，利润率均被只需竞争敌手所超越。 （三）2013年万科市场排名 2013中国房地产开发公司综合实力 10强 排名 公司名称 排名 公司名称 1 万科公司股份有限公司 6 绿地控股公司有限公司 2 恒大地产公司 7 龙湖地产有限公司 3 保利房地产（公司）股份有限 8 华润置地有限公司 公司 4 大连万达公司股份有限公司 9 世茂房地产控股有限公司 5 中国国外发展有限公司 10 富力地产股份有限公司 表一 2 第二部分 （一）偿债能力剖析 1、短期偿债能力： 图一 图二 从2009年到2013年,流动比率、速动比率整体体现下降的趋势，虽然万科的流动比率比较稳定，但是都保持在2.0以下，说明其流动财产仍旧是不充分的。五年内速动比率都低于1.0,说了然万科的短期偿债能力比较弱。流动资本的多少直接关系到公司的平时运转与短期债务的偿还，房地产公司是资本密集 型的公司，所以他的流动比率往往高于1，但是万科整体比率的稳步下滑说明他 3 的财务风险在不断增大，这一现象的出现与经济危机和国家宏观调控密不可分。 2、长久偿债能力： 图三 图四 4 图五 财产欠债率反应的是在公司全部资本中有多大的比率是经过借债而筹集的。因此，这一比率能反应财产对欠债的保障程度。对债权人来说，最关心的 就是借出款项的安全程度。如果这一比率较高，说明投资者投入的资本在全部资本中所占比重很小，而借入资本所占比重很大，公司的风险主要由债权人来担当。因此，万科公司这个比率较高说明长久偿债能力越差；不利于公司的长久连续的发展。 房地产行业属于资本密集型行业，往往公司自己的资本难以知足需求，所以会向银行申请大量的贷款。单从指标上说万科保有大量的欠债，且每年不断增长，其长久债务的偿还能力有待商榷。但是房地产公司有国家作为担保，并且国家占了第一股东的大位，如此可见在债务问题上一般不会出现大的纰漏，除非国家政策有重要调整。 （二）营运能力剖析 图六 5 图七 图八 一准时期内，应收账款的周转次数越多，说明应收账款周转越快，应收账款的利用效果越好。应收账款周转天数又称应收账款占用天数，应收账款平均收现期，是反应应收账款周转情况的另一个重要指标，周转天数越少，说明应收账款周转越快，利用效果越好。在上图中，能够看出应收账款周转抢先降后升，说明应收账款的收回加速，资本滞流在应收账款上的数量减少，资本使用效率有所提升。在正常情况下，一准时期内存货周转次数越多，说明存货周转快，存货利用效果好。而存货周转天数越少，说明存货周转快，存货利用效果好。万科的存货周转率总体呈下降趋势，说明存货利用情况较好，提高了公司财产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。 6 （三）赢利能力剖析 图九 图十 图十一 7 图十二 销售毛利的先上升后下降与销售净利的先升后降同时出现的情况说明万科优化了产品构造与内部管理程序成功地降低了销售费用。这样在销量下降的情况下保证了利润的增加。每股利润的上升说明万科为投资者赢得更多的利润。充分体现了万科财务的稳定以及对风险的抵抗。 （四）发展能力剖析 图十三 8 图十四 图十五 图十六 9 图十七 公司的存在并不是目的，发展才是公司追求的理想。而公司未来发展的潜力往往取决于当前所拥有的成长能力。公司的成长能力就是公司经过生产经营 活动进一步扩大财产规模、增加销售收入、提高利润水同等方面的能力。根据上表可看出，万科在这5年的主营业务收入增长率主要奉上升趋势，但波动幅度大，营业利润增长率、税后利润增长率和总财产增长率指标都呈总体下降