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昌乐阳光小镇项目整体定位及物业发展建议 昌乐阳光小镇项目 整体定位及物业发展建议 本次方案的思维导图 项目目标及约束条件思考 项目自身属性界定 区域房地产市场分析研究 昌乐市区域宏观背景分析 可参考典型案例借鉴及分析 项目定位及发展战略 市场调查 案例借鉴 项目建议 没有调查就没有发言权 榜样的力量是无穷的 创造价值 项目定位方案前的困惑思考 项目目标确定及限制条件思考 开发商的目标和项目的目标就是我们的工作目标。“客户需求的就是我们追求的”。 项目的多、好、省: 多:赚到更高的利润，不仅实现销售目标、更要实现利润目标。 好:项目一期顺利开盘销售，树立项目在昌乐的高端项目形象。 省:控制成本的投入，通过成本的合理控制，降低风险、保障利润目标实现。 集团的开发目标:标准化 建立标准化产品线，为同类地块取得及开发提供基础。 建立标准化开发流程，通过项目开发进一步整理标准化管控流程，规范化、模板化。 建立合作资源库，整合行业专家及团队，建立互惠合作。前期诊断、节点顾问等。 培养专业人才梯队，通过标准化，快速培养人才梯队，为集团战略发展储备人才。 项目目标确定及限制条件思考 项目实现目标的限制条件是我们必须思考的问题。“强化优势资源，转化、弱化不足”。 项目的限制条件: 限制一:昌乐目前的人口及经济条件是否有足够的客户支撑度高端别墅项目。 限制二:开发商是否有别墅营销体系的专业团队。 限制三:周边项目的直接竞争，鼎恒伴山、卡纳生非、唐盛御园等。 项目解决思路: 差异 创新 品质 项目前期基础调研工作 工作内容 收集的数据 进行的访谈 进行的分析 区域背景研究 针对性市场调研 分析和量化 宏观经济背景情况 区域总体规划情况 宏观经济背景分析 项目周边及地块熟悉 区域房地产市场调研 调查走访楼盘20个 项目属性界定 房地产市场分析研究 典型项目竞争分析 目标客户群价值取向 和置业倾向的分析 典型案例借鉴 项目定位及发展战略 昌乐市区域概况 四通八达的交通网络，为昌乐的经济发展创造了有利条件。 昌乐地理位置优越，交通便利。北依世界风筝都潍坊，东临滨海名城青岛，南靠新兴港口城市日照，是山东半岛重要的交通枢纽。 济铁路、济青高速公路从北部通过，309国道横贯东西市内6条干线公路四通八达，乘车1小时可达青岛、日照两大港口和青岛、潍坊两大机场 昌乐市隶属于潍坊市，1101平方千米，60万人口 经济发达，昌乐工业发展迅速，产业体系健全。形成了化工、建材、造纸、机械、塑料、乐器、食品、珠宝等八大主导产业，是江北最大的煤化工生产基地、塑料加工基地、拖拉机生产基地、乐器生产基地、全国重要的珠宝首饰加工集散地。 2011年，全县规模以上工业实现主营业务收入620亿元，有4家企业在境 外上市。镇域经济形成特色，一镇一业发展格局正在形成，并涌现出了一大批亿 元村。 珠宝、加工、食品是昌乐的经济支柱产业。大量的民营、个体经济，造就了 昌乐的个体富翁。 昌乐市宏观经济概况 中国宝石城 西湖公园 白浪沙滩湿地公园 昌乐西瓜远近闻名 区域宏观背景提供持续的需求量及购买力 需求量依据——昌乐经济快速发展提供基础。 购买力支撑——昌乐、寿光、潍坊经济基础雄厚。 本次方案的思维导图 项目自身属性界定 项目目标及约束条件思考 区域房地产市场分析研究 昌乐区域宏观背景分析 可参考典型案例借鉴及分析 项目定位及发展战略 项目自身属性界定 地处寿阳山以南，潍坊市党校以西，高尔夫球场以东，南邻宝通街向东直达潍坊。距离昌乐市中心约8-10分钟车程。 阳光小镇项目地块属性 项目东侧潍坊市党校，往西是昌乐国土局、昌乐法院等政府机关，公务员客体强大。 自然景观资源丰富，背靠寿阳山，南靠人造景观河。西邻高尔夫球场，昌乐风水宝地。 项目周边山景资源丰富，人造景观河，政府机关较多。 项目自身属性界定 阳光小镇项目四至分析 地块东侧 地块西侧 地块南侧 地块北侧 地块地处寿阳山以南，东临市委党校，西侧规划有高尔夫球场，北靠寿阳山，极佳的风水宝地。 * 项目自身属性界定 优势条件: 项目景观资源优质，风水极佳。 交通通达性较好。 限制条件: 地处昌乐市以南边缘地带，周边的公共配套相对较弱。 阳光小镇项目地块条件分析 依托景观资源，聚集城市的高端物业。 城市以南边缘地带，自然景观优质的区域。 项目自身属性界定 区域属性 发展属性 资源属性 阳光小镇项目属性界定 山景、河流资源，高尔夫球场。 本次方案的思维导图 项目自身属性界定 项目目标及约束条件思考 区域房地产市场分析研究 临沂市区域宏观背景分析