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第11章 不动产买卖合同 合同的订立 合同的形式要件 买卖双方的权利义务 合同的违约救济Web：/ws_wym.asp 第1节 合同的订立选买权option第11章 不动产买卖合同第1节 合同的订立制作人：吴一鸣 第1节 合同的订立选买权的本质： 承诺的权利选买权行使的结果： 买卖合同的成立第11章 不动产买卖合同第1节 合同的订立制作人：吴一鸣 第1节 合同的订立德国法中的购买权（Ankaufsrecht）第11章 不动产买卖合同第1节 合同的订立制作人：吴一鸣所有权人单方有约束之出卖要约附条件之买卖契约预约三种表现形式 第1节 合同的订立德国法中的购买权（Ankaufsrecht）第11章 不动产买卖合同第1节 合同的订立制作人：吴一鸣所有权人单方有约束之出卖要约附条件之买卖契约预约三种表现形式 第1节 合同的订立优先购买权物权性先买权第11章 不动产买卖合同第1节 合同的订立制作人：吴一鸣 第1节 合同的订立优先购买权与选买权之间的区别：第11章 不动产买卖合同第1节 合同的订立制作人：吴一鸣 购买条件不同（价格） 权利产生的方式不同（法定/意定） 能否单独登记存在区别 第1节 合同的订立物权性先买权与选买权之间的区别：第11章 不动产买卖合同第1节 合同的订立制作人：吴一鸣 合同条款确定时间不同 权利登记的效力不同 权利行使的条件不同 第2节 合同的形式要件 根据《反欺诈法》的规定，凡是受该法调整的合同，必须采用书面形式方具有法律上的执行力。第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件制作人：吴一鸣 第2节 合同的形式要件执行力要件 vs. 生效要件：第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件制作人：吴一鸣 能否抗辩之不同 部分履行原则适用之不同 履行返还之不同 第2节 合同的形式要件 根据《反欺诈法》的规定，凡是受该法调整的合同，必须采用书面形式方具有法律上的执行力。 《反欺诈法》适用于所有与土地交易有关的合同；它不仅适用于合同的订立，而且适用于该合同的转让和修改。第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件制作人：吴一鸣 第2节 合同的形式要件 《德国民法典》第311b条（关于土地、财产和遗产的合同）第（1）款规定：“使一方负有转让或则取得土地所有权的义务的合同，必须做成公证证书。关于土地所有权移转的合意已经达成，并且已经登记到土地登记簿中的，未遵守这一形式而订立的合同，按其全部内容来说成为有效的。” 第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件制作人：吴一鸣 第2节 合同的形式要件 《意大利民法典》第1350条规定：“下列行为应当以公证书或者私证书的形式进行，否则无效：1）转移不动产所有权的契约；2）设立、变更或转让不动产用益权、地上权、役权人权利和永佃权人权利的契约；……4）设立或者变更不动产的地役权、使用权和居住权的契约；5）放弃前述各项规定的权利的行为；……7）不动产典质的契约……” 第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件制作人：吴一鸣 第2节 合同的形式要件 《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。 第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件制作人：吴一鸣 部分履行原则部分履行原则（doctrine of part performance） 的法理基础：第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件制作人：吴一鸣 防止欺诈和伪证 情势变更之救济 实现当事人的真实意思 部分履行原则部分履行原则 （doctrine of part performance） 的法理基础：第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件制作人：吴一鸣 防止欺诈和伪证 情势变更之救济 实现当事人的真实意思提示：部分履行原则为司法原则，而非制定法原则 部分履行原则部分履行行为的种类：支付价款第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件制作人：吴一鸣提示：单纯的支付价款并不能够得到实际履行的救济，通常还需伴以其他部分履行行为。 部分履行原则部分履行行为的种类：支付价款占有不动产第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件制作人：吴一鸣提示：占有需是经过出卖人同意的占有，且需为实际占有、持续占有 部分履行原则部分履行行为的种类：支付价款占有不动产改良不动产第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件制作人：吴一鸣提示：改良必须是对不动产的永久性改良，且其价值必须达到一定程度 部分履行原则部分履行行为的种类：支付价款占有不动产改良不动产第11章 不动产买卖合同第2节 合同的形式要件制作人：吴一鸣特殊场合：特