土地增值税清算土地成本分摊方法.pdfVIP

土地增值税清算土地成本分摊方法 房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普 通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。 一、法规依据 1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的 通知“国税发〔 2006〕187 号”第四条第（五）款：属于 多个房地产项目 共同的成本费用 ，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积 的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税 发〔2009〕91号”第二十一条第（五）款：纳税人 分期开发项目或者同时 开发多个项目的，或者 同一项目中建造不同类型 房地产的，应按照 受益对 象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的 告 （2015 年第 5 号）第三条：关于共同成本费用的分摊： 纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发 多个房地产项目，各清算 项目取得 土地使用权 所支付的金额，按照 占地面积法 （即转让土地使用权 的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊； 其他共同发生的成 本费用，按照建筑面积法 （即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例） 进行分摊。 同一清算单位内 包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照 建筑面积法进行分摊。 4、其他地方规定 土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同 类型按建筑面积法。如天津。 分两步分摊土地成本， 第一步，先将占地相对独立 （一般是指有道路、 围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目 房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不 同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建 房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地 成本。如江苏。 建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的 销 售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。如江西。 二、规定不明确 “国税发〔2006〕187号”只规定了 多个房地产项目共同的成本费用 按可售建筑面积比例或其他 合理方法进行分摊，并未提及 同一项目中不同 类型房地产的土地成本分摊方法。对于后一种情况，在执行过程中各地基 本简单地采用可售建筑面积法进行分摊。至于其他合理方法，无论是税务 部门，还是企业都会对这个规定视而不见，哪怕那种方法是公认的合理方 法。 还有，此处的“共同的成本费用”到底含不含土地成本，或者说土地 成本是不是也按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊并未明确。 也许是为了对“其他合理的方法”进一步明确，“国税发〔 2009〕91 号”规定应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 虽然提到了“同一项目中建造不同类型”房地产的共同成本分摊，但分摊 方法却留给基础税务部门和开发企业去无限遐想。 四川的规定是把土地成本作为“共同成本费用”。同时开发多个项目 或分期分批开发项目取得的土地成本按占地面积进行分摊，其他费用按建 筑面积法分摊；同一清算单位内不同类型房地产共同发生的成本费用按建 筑面积法进行分摊。 三、不合理之处 分期开发项目或者同时开发 多个项目的土地成本分摊方法，各地基本 采用占地面积法分摊，这点并无异议，因为项目占地完全可以从空间上独 立分开。但是对同一项目中 不同类型房地产土地成本分摊方法，如果按建 筑面积法进行分摊，或者先按楼栋占地面积分摊，再按建筑面积进行分摊 都不合理，举例说明如下： 例题：某项目占地面积 2.5 万 m ，总建筑面积10.7万 m ，其中可售 2 2 建筑面积 10.55 万 m ，不可售建筑面积 0.15 万 m 。可售建筑面积中，住 2 2 宅 7.3 万 m 、商业 0.25 万 m ，地下车库3万 m 。该项目一次性开发， 2