格力地产税收筹划-2022年1月17日.docxVIP

格力地产税收筹划 一、企业基本情况 1、格力地产(600185)是集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业于一体的集团化企业。 自2009年成功上市，格力地产呈现出强劲的发展势头，在珠海、上海、重庆、西安、香港等地拥有30余家成员企业、40余项在建项目，业务范围涉及房产、口岸、海洋、旅游、金融、教育、农业、酒店等多元领域，是布局全国的优秀城市综合运营商。 在稳健发展的同时，格力地产以现有产业为基础，抢抓时机，主动思变，以点带面，进行产业升级，从珠海本土市场向国内重点市场拓展，从房地产开发向相关产业经济延伸，紧扣时代脉搏，构建产业融通的战略新版图。 未来，格力地产将继续依靠精准的产业布局、丰富的项目资源及灵活的资产运营，通过资本和产业的有效联动，打造 “大海洋、大金融、大健康”的产业集群，进一步扩大企业的竞争力和影响力，打造成中国城市运营商的领创者。 2、 税率基本情况： 企业所得税：25%，个别子公司享受税收优惠税率 营业税：3%、5% 增值税：6%、11%、17% 土地增值税：按超率累计税率 30%-60% 契税：3%-5% 二、税负分析： （一）、格力地产近五年税负率如下表： 项目 2015年 2014年 2013年 2012年 2011年 主营业务收入 254492 146630 215360 162367 133515 企业所得税 41962 9189 8873 10549 14104 企业所得税税负率 16.49% 6.27% 4.12% 6.50% 10.56% 土地增值税 14016 4353 12142 12852 13305 土地增值税税负率 5.51% 2.97% 5.64% 7.92% 9.97% 营业税 12723 7753 11037 8396 6692 营业税税负率 5.00% 5.29% 5.12% 5.17% 5.01% 城市建设维护税 949 581 794 700 542 城市建设维护税税负率 0.37% 0.40% 0.37% 0.43% 0.41% 教育费附加 681 405 502 500 364 教育费附加税负率 0.27% 0.28% 0.23% 0.31% 0.27% 增值税 9977 5747 5696 8271 5441 增值税税负率 3.92% 3.92% 2.65% 5.09% 4.08% 其他税收 219 191 361 236 112 合计税收 80527 28219 39405 41504 40560 综合税负率 31.64% 19.25% 18.30% 25.56% 30.38% 各项税负平均税负柱状图： 通过上表我们得出如下结论： 1、主要税种：企业所得税、营业税、土地增值税、增值税。 2、企业所得税平均税负最高，且接近或等于法定税负，其次企业所得税、土地增值税，这四项税收为格力地产主要税收来源。 3、该公司平均税负25.05%。 4、所得税为企业第一大税种，同时营改增后，增值税会成为企业税收的比重较大税种。 （二）、税负折线图 从该图表可以看出： 1、该公司总体税负波动较大，先高后低，然后再升高，波动原因主要是利润的波动导致企业所得税的波动。 2、营业税、增值税变化趋势最平稳，企业所得税波动幅度最大。 （三）、与其他房地产企业税负比较： 与部分上市地产公司税负比较 公司名称 2015年 2014年 2013年 2012年 2011年 均值 华夏幸福 17.33% 17.37% 17.21% 17.50% 15.90% 17.06% 格力地产 31.64% 19.25% 18.30% 25.56% 30.38% 25.03% 中粮地产 15.76% 18.78% 16.84% 13.66% 20.33% 17.08% 绿地控股 9.69% 7.81% 14.63% 10.15% 15.61% 11.58% 万通地产 15.94% 13.65% 23.92% 19.04% 25.24% 19.56% 名流置业 12.12% 12.23% 12.09% 13.42% 14.49% 12.87% 中天城投 13.42% 13.65% 23.66% 21.97% 14.86% 17.51% 折线图如下： 各公司平均税负柱状图如下： 通过上述图表，我们可以看出： 1、格力地产税负处于行业高水平。 2、格力地产税负波动幅度最大。 三、税收筹划 营改增制度下，增值税将成为各公司的重点筹划的税种，本文重点也是对增值税进行税收筹划，同时兼顾企业所得税税收筹划。因地产公司业务环节非常清晰，故本文将按业务环节来展开。 （一）、销售环节 1、梳理销售业务，确定营改增范围 要求格力地产各公司的税务岗和业务人员协作的，需要将公司所